Căn cứ ban hành
Nghị định 281/2026/NĐ-CP được ban hành để sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 123/2024/NĐ-CP — văn bản đang quy định việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Đây là bước điều chỉnh nhằm cập nhật, hoàn thiện khung xử lý các hành vi vi phạm liên quan đến quản lý, sử dụng đất sau một thời gian Nghị định 123/2024 được áp dụng trong thực tế.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: USDAgov · Public domain
Những nội dung sửa đổi, bổ sung chính
So với quy định trước đây, Nghị định 281/2026 mang lại nhiều điểm mới đáng lưu tâm đối với cá nhân, hộ gia đình và tổ chức sử dụng đất.
Trước hết, về trường hợp không bị xử phạt, khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024 được bổ sung thêm một tình huống loại trừ trách nhiệm hành chính: người nhận chuyển quyền sử dụng đất để triển khai dự án đầu tư thông qua hình thức thỏa thuận sẽ không bị xử phạt nếu chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Quy định này giúp tháo gỡ vướng mắc cho nhà đầu tư trong giai đoạn hoàn tất các thủ tục pháp lý liên quan đến dự án.
Thứ hai, về thẩm quyền xử phạt, kể từ ngày 31/8/2026, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã được trao thêm thẩm quyền đáng kể: được phạt tiền tối đa đến 250.000.000 đồng đối với một hành vi vi phạm, đồng thời có quyền đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn liên quan trong thời hạn 03 tháng, cũng như áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định pháp luật. Việc phân cấp thẩm quyền này được xem là bước tăng cường vai trò quản lý đất đai ở cấp cơ sở, giúp việc xử lý vi phạm diễn ra nhanh và sát thực tế hơn.
Thứ ba, đối với vợ chồng cùng có quyền sử dụng chung một thửa đất, khi xảy ra vi phạm liên quan đến thửa đất đó, hai vợ chồng được coi là một chủ thể duy nhất và bị xử phạt như đối với một cá nhân, thay vì tách riêng trách nhiệm của từng người.
Thứ tư, Nghị định 281/2026 cũng hướng dẫn rõ nguyên tắc áp dụng đối với các hành vi vi phạm xảy ra trước thời điểm nghị định có hiệu lực. Theo đó, những hành vi vi phạm phát sinh trước ngày 31/8/2026 được xử lý căn cứ theo quy định pháp luật đang có hiệu lực tại đúng thời điểm cơ quan chức năng lập biên bản vi phạm, chứ không áp dụng hồi tố theo quy định mới.
Thứ năm, một số nhóm hành vi xử phạt liên quan đến hoạt động tư vấn xác định giá đất, cùng các quy định xử phạt đối với tổ chức tư vấn không đáp ứng đủ điều kiện hành nghề, được bãi bỏ trong lần sửa đổi này, phù hợp với những thay đổi về quản lý giá đất trong hệ thống pháp luật đất đai hiện hành.
Cuối cùng, Nghị định bổ sung thêm một số biện pháp khắc phục hậu quả mới, trong đó đáng chú ý là biện pháp buộc khôi phục lại hiện trạng ban đầu của thửa đất trước khi xảy ra hành vi vi phạm — áp dụng cho các trường hợp người vi phạm đã làm thay đổi hiện trạng, kết cấu hoặc mục đích sử dụng đất trái quy định.
Trình tự xử lý vi phạm
Khi phát hiện có dấu hiệu vi phạm trong lĩnh vực đất đai, cơ quan có thẩm quyền thường thực hiện theo trình tự sau.
Bước một, xác định hành vi vi phạm cụ thể, đối chiếu với các hành vi được liệt kê tại Nghị định 281/2026 trên nền Nghị định 123/2024, để xác định đúng loại vi phạm và khung xử phạt tương ứng.
Bước hai, lập biên bản vi phạm hành chính khi có đủ căn cứ xác định hành vi vi phạm đã xảy ra. Thời điểm lập biên bản có ý nghĩa quan trọng vì đây là mốc để xác định văn bản pháp luật nào được áp dụng, đặc biệt với các hành vi phát sinh quanh mốc 31/8/2026.
Bước ba, căn cứ vào biên bản đã lập, cơ quan có thẩm quyền ra quyết định xử phạt hành chính hoặc quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng, tùy theo tính chất và mức độ của hành vi vi phạm.
Bước bốn, tổ chức thực hiện quyết định đã ban hành, bao gồm việc thu nộp tiền phạt (nếu có), thực hiện đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn trong thời hạn quy định, hoặc triển khai các biện pháp khắc phục hậu quả như khôi phục hiện trạng đất.
Một số lưu ý khi áp dụng
Một điểm cần đặc biệt lưu ý là nguyên tắc xử lý theo thời điểm lập biên bản: với các hành vi vi phạm xảy ra trước ngày 31/8/2026, cơ quan chức năng vẫn áp dụng quy định pháp luật đang có hiệu lực tại đúng thời điểm lập biên bản vi phạm, không áp dụng các quy định mới của Nghị định 281/2026 cho những hành vi đã xảy ra trước đó.
Bên cạnh đó, để quá trình xử lý vi phạm diễn ra thuận lợi, các bên liên quan — cả cơ quan chức năng lẫn người sử dụng đất — nên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, tài liệu cần thiết, bao gồm: biên bản vi phạm hành chính đã lập, quyết định xử phạt (nếu đã ban hành), cùng các giấy tờ, chứng từ liên quan đến quyền sử dụng đất của thửa đất bị xem xét, như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng, hồ sơ đăng ký biến động (nếu có).
Đối với trường hợp vợ chồng cùng có quyền sử dụng đất chung, khi làm việc với cơ quan chức năng, cả hai nên phối hợp cung cấp thông tin và tài liệu liên quan để quá trình xác minh, xử lý diễn ra nhanh chóng, tránh phát sinh vướng mắc do xử lý tách biệt trách nhiệm của từng người.
Ngoài ra, đối với các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực tư vấn liên quan đến đất đai, cần cập nhật các thay đổi về nhóm hành vi được bãi bỏ xử phạt cũng như quy định mới về thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã, để bảo đảm hoạt động tư vấn tuân thủ đúng khung pháp lý hiện hành kể từ thời điểm 31/8/2026.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
