Cơ sở pháp lý
Ngày 28/7/2026, Ban Chấp hành Trung ương Đảng ban hành Nghị quyết 21-NQ/TW Nghị quyết Hội nghị lần thứ ba Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan. Dưới đây là những nội dung đáng chú ý tại Nghị quyết 21-NQ/TW: 1. Không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tại điểm 1 Mục I Nghị quyết 21-NQ/TW nêu rõ quan điểm như sau: 1. Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, không gian sinh tồn và phát triển; là yếu tố cấu thành chủ quyền lãnh thổ, chủ quyền kinh tế và quốc phòng, an ninh quốc gia; là tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực quan trọng cho phát triển đất nước. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; tuyệt đối không được tư nhân hoá về đất đai, không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, trừ trường hợp là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài… Như vậy, theo quan điểm chỉ đạo, không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, trừ trường hợp là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. 2. Hạn chế tối đa việc phân lô bán nền Điểm 2.2 Mục III Nghị quyết 21-NQ/TW nêu rõ: Giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư; trong đó, đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn; hạn chế tối đa việc phân lô bán nền tại khu vực đô thị, đặc biệt tại các đô thị lớn. 3. Giá đất do Nhà nước quyết định Theo điểm 2.4 Mục III Nghị quyết 21-NQ/TW, giá đất do Nhà nước quyết định căn cứ vào mục tiêu phát triển của từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho hoạt động sản xuất, kinh doanh, nâng cao sức cạnh tranh của nền kinh tế, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội. Việc quyết định giá đất dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai, minh bạch; kết nối liên thông giữa dữ liệu đất đai với các dữ liệu chuyên ngành có liên quan; không để bị thao túng giá, hình thành giá ảo. Nhà nước ban hành bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỉ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỉ lệ bồi thường phù hợp với tình hình thực tế, theo từng loại đất, bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch, hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Việc xác định, thẩm định, quyết định giá đất theo nguyên tắc: Trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế kiểm tra, giám sát; địa phương quyết định giá đất. Ở Trung ương, cơ quan tài chính thực hiện chức năng quản lý nhà nước về giá đất; ở địa phương, cơ quan tài chính chủ trì, phối hợp với cơ quan nông nghiệp và môi trường và các cơ quan có liên quan trong việc xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất. 3. Nghiên cứu áp dụng chính sách thuế đối với đất bỏ hoang Theo điểm 2.5 Mục III Nghị quyết 21-NQ/TW, nghiên cứu xây dựng chính sách tài chính, thuế với lộ trình phù hợp để sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả; tập trung khắc phục tình trạng bỏ hoang đất, chậm đưa đất vào sử dụng, đầu cơ đất, găm giữ đất làm méo mó thị trường, đẩy giá đất, giá nhà vượt xa nhu cầu ở thật và khả năng chi trả của người dân. Thiết kế chính sách để việc găm giữ đất mà không sử dụng trở nên tốn kém hơn lợi ích đầu cơ. Nghiên cứu áp dụng chính sách điều tiết địa tô chênh lệch đối với thặng dư trong kinh doanh bất động sản và chính sách thuế cao hơn đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, hạn chế đầu cơ, phát huy hiệu quả đất đai, chống lãng phí, lành mạnh hoá thị trường bất động sản. 5. Từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất Điểm 2.6 Mục III Nghị quyết 21-NQ/TW nêu rõ, phát triển thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững. Công khai thông tin quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp, tranh chấp, tình trạng sử dụng đất. Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất, từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất; kết nối dữ liệu đất đai với quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng, đăng ký bảo đảm và kinh doanh bất động sản...; khuyến khích giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt phù hợp với từng loại chủ thể và phương thức giao dịch bất động sản. 6. Xem xét cấp Sổ đỏ cho đất có vi phạm về thủ tục trước đây Theo điểm 3 Mục III Nghị quyết 21-NQ/TW về đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số và nâng cao năng lực quản lý nhà nước về đất đai: Thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai, đồng thời có chế tài cụ thể, đồng bộ ngăn chặn các trường hợp giao dịch không đăng ký tại cơ quan nhà nước.Không hồi tố đối với trường hợp đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài. Đối với các trường hợp vi phạm về thủ tục trước đây, nhưng người sử dụng đất đã sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, không > *Nội dung tổng hợp tham khảo, không thay thế ý kiến tư vấn pháp lý cho vụ việc cụ thể.*
Nội dung chi tiết
Nội dung trên được tổng hợp từ các văn bản pháp luật hiện hành. Người đọc cần lưu ý rằng các quy định có thể thay đổi theo thời gian.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: USDAgov · Public domain
Lưu ý quan trọng
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
