Bối cảnh ban hành và hiệu lực thi hành
Ngày 11/12/2025, Quốc hội thông qua Nghị quyết 254/2025/QH15, đặt ra một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm giải quyết những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai số 31/2024/QH15. Đạo luật gốc này đã trải qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung thông qua các Luật số 43/2024/QH15, 47/2024/QH15, 58/2024/QH15, 71/2025/QH15, 84/2025/QH15, 93/2025/QH15 và 95/2025/QH15, cho thấy quá trình hoàn thiện khung pháp lý về đất đai diễn ra liên tục và có tính hệ thống trong giai đoạn 2024-2025. Nghị quyết 254/2025/QH15 chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2026, đánh dấu một mốc quan trọng trong việc tháo gỡ các điểm nghẽn mà thực tiễn áp dụng Luật Đất đai đã bộc lộ suốt thời gian qua.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: USDAgov · Public domain
Hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành
Để Nghị quyết 254/2025/QH15 đi vào thực tiễn một cách đồng bộ, Chính phủ và các bộ, ngành liên quan đã lần lượt ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể hóa. Trước hết là Nghị định 49/2026/NĐ-CP, quy định chi tiết các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc chung trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai. Tiếp đó, ngày 31/01/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 50/2026/NĐ-CP, tập trung riêng vào nhóm vấn đề về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất — hai loại nghĩa vụ tài chính vốn phát sinh khá nhiều vướng mắc trong thực tế áp dụng. Bên cạnh đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng đã ban hành Công văn 1153/BNNMT-QLĐĐ ngày 03/02/2026, chỉ đạo triển khai thực hiện Nghị định 49/2026/NĐ-CP trong phạm vi quản lý ngành. Sự phối hợp giữa các văn bản nêu trên tạo thành một hệ thống hướng dẫn tương đối đầy đủ, giúp cơ quan nhà nước các cấp cũng như tổ chức, cá nhân có căn cứ thống nhất khi áp dụng trên thực tế.
Căn cứ xác định tiền sử dụng đất theo Nghị định 50/2026/NĐ-CP
Nội dung đáng chú ý nhất trong Nghị định 50/2026/NĐ-CP nằm ở Điều 3, quy định các căn cứ để tính tiền sử dụng đất. Theo đó, việc xác định số tiền sử dụng đất phải dựa trên sự kết hợp của nhiều yếu tố.
Thứ nhất, về diện tích đất làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, quy định dẫn chiếu đến Điều 4 Nghị định 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 — văn bản vốn đã điều chỉnh về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trước khi Nghị quyết 254/2025/QH15 ra đời.
Thứ hai, về giá đất dùng để tính tiền sử dụng đất, việc xác định căn cứ theo quy định tại Điều 7 và Điều 8 của chính Nghị quyết 254/2025/QH15. Điều này cho thấy Nghị quyết không chỉ đóng vai trò là văn bản chủ trương mà còn trực tiếp quy định các nội dung mang tính kỹ thuật liên quan đến giá đất.
Thứ ba, đối với các trường hợp thuộc diện được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, việc áp dụng tiếp tục thực hiện theo các Điều 17, 18 và 19 Nghị định 103/2024/NĐ-CP — cho thấy Nghị định 50/2026/NĐ-CP không thay thế toàn bộ mà chỉ bổ sung, tháo gỡ những vướng mắc cụ thể phát sinh trong quá trình tổ chức thi hành.
Thứ tư, chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội liên quan đến khu đất (nếu có) được xác định theo quy định của pháp luật chuyên ngành về xây dựng, chứ không căn cứ theo Nghị định 50/2026/NĐ-CP.
Thứ năm, về tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, nguyên tắc chung được áp dụng là 100%, trừ những trường hợp đã được quy định riêng, cụ thể tại Nghị quyết 254/2025/QH15 cũng như các Nghị định hướng dẫn có liên quan. Việc lấy tỷ lệ 100% làm nguyên tắc nền, đồng thời cho phép loại trừ theo các trường hợp đặc thù, thể hiện cách tiếp cận vừa bảo đảm nguồn thu ngân sách, vừa linh hoạt xử lý các tình huống phát sinh trong thực tiễn.
Trình tự áp dụng trên thực tế
Từ các căn cứ pháp lý nêu trên, quá trình xác định nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất đối với một trường hợp cụ thể thường được triển khai theo trình tự sau đây.
Bước một, cơ quan có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân liên quan xác định diện tích đất tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 4 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, đồng thời xác định giá đất áp dụng theo Điều 7, Điều 8 Nghị quyết 254/2025/QH15.
Bước hai, rà soát xem trường hợp cụ thể có thuộc diện được miễn, giảm tiền sử dụng đất theo Điều 17, 18, 19 Nghị định 103/2024/NĐ-CP hay không, từ đó thực hiện thủ tục miễn, giảm tương ứng nếu đủ điều kiện.
Bước ba, xác định chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (nếu có phát sinh) theo quy định pháp luật về xây dựng để đưa vào cân đối khi tính toán nghĩa vụ tài chính.
Bước bốn, áp dụng tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất, mặc định là 100%, trừ khi trường hợp cụ thể rơi vào diện được quy định tỷ lệ khác theo Nghị quyết 254/2025/QH15 hoặc các Nghị định hướng dẫn liên quan.
Việc tuân thủ đầy đủ và đúng trình tự nêu trên giúp bảo đảm tính minh bạch, thống nhất trong việc tính tiền sử dụng đất, đồng thời hạn chế phát sinh tranh chấp hoặc khiếu nại liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Ý nghĩa của các quy định mới
Việc Quốc hội ban hành Nghị quyết 254/2025/QH15, cùng với hệ thống văn bản hướng dẫn gồm Nghị định 49/2026/NĐ-CP, Nghị định 50/2026/NĐ-CP và Công văn 1153/BNNMT-QLĐĐ, thể hiện nỗ lực đồng bộ hóa khung pháp lý đất đai sau giai đoạn Luật Đất đai số 31/2024/QH15 liên tục được sửa đổi, bổ sung qua nhiều luật khác nhau. Đối với người dân, tổ chức, doanh nghiệp có liên quan đến nghĩa vụ tài chính đất đai, việc nắm rõ các căn cứ tính tiền sử dụng đất theo Điều 3 Nghị định 50/2026/NĐ-CP là cơ sở quan trọng để chủ động chuẩn bị hồ sơ, dự trù nghĩa vụ tài chính cũng như thực hiện đúng, đủ các bước thủ tục theo quy định. Trong bối cảnh nhiều quy định pháp luật đất đai được điều chỉnh liên tục qua các năm 2024, 2025 và 2026, việc theo dõi sát các văn bản hướng dẫn mới ban hành là cần thiết để bảo đảm quyền lợi hợp pháp, đồng thời tuân thủ đúng nghĩa vụ đối với Nhà nước.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
