Căn cứ pháp lý và bối cảnh ban hành
Ngày 30/09/2025, Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang ký ban hành Quyết định số 12/2025/QĐ-UBND, quy định cụ thể việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh. Văn bản này được soạn thảo nhằm hướng dẫn thi hành những nội dung mà Luật Đất đai năm 2024 giao cho địa phương quy định chi tiết, cụ thể tại khoản 2 Điều 104; điểm b khoản 4 và khoản 5 Điều 109; khoản 7 và khoản 10 Điều 111, đồng thời bám sát các hướng dẫn tại Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024 và Nghị định số 62/2025/NĐ-CP ngày 04/3/2025 của Chính phủ.
Nói cách khác, đây là văn bản "luật hóa tại địa phương" — cụ thể hóa những nội dung mà Luật Đất đai giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tự quyết định sao cho phù hợp với quỹ đất, quỹ nhà ở thực tế của từng tỉnh, thay vì áp dụng một khung cứng chung cho cả nước. Việc thủ tục được giao trực tiếp cho Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện cũng phản ánh mô hình chính quyền địa phương hai cấp đang được vận hành hiện nay, thay cho việc phải qua cấp trung gian như trước.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: Jeff Gilbert - JGPhotographics.com · GFDL 1.2
Ai được bồi thường bằng đất khác loại hoặc bằng nhà ở, và cần điều kiện gì
Theo nguyên tắc chung, khi Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi thường được ưu tiên bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi. Tuy nhiên, Quyết định 12/2025/QĐ-UBND mở ra khả năng bồi thường bằng loại đất khác mục đích sử dụng, hoặc bằng nhà ở, áp dụng cho bốn nhóm chủ thể: hộ gia đình, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, và tổ chức kinh tế đang trực tiếp sử dụng phần đất bị thu hồi.
Để được áp dụng hình thức bồi thường này, hồ sơ phải đồng thời đáp ứng bốn điều kiện sau:
- Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi phải đang có sẵn quỹ đất hoặc quỹ nhà ở để bố trí bồi thường;
- Người có đất bị thu hồi phải chủ động làm đơn đề nghị được bồi thường bằng đất khác hoặc bằng nhà ở, chứ không mặc nhiên được áp dụng;
- Phần diện tích đất bị thu hồi phải đáp ứng đủ điều kiện được bồi thường theo quy định pháp luật hiện hành, tức không rơi vào các trường hợp bị loại trừ;
- Diện tích đất hoặc nhà ở dùng để bồi thường không được thấp hơn mức diện tích tối thiểu theo quy định.
Bốn điều kiện này ràng buộc lẫn nhau: chỉ cần thiếu một, ví dụ địa phương không còn quỹ đất hoặc diện tích đất thu hồi không đủ tiêu chuẩn, thì yêu cầu bồi thường bằng đất khác hay nhà ở sẽ không được chấp thuận, và người dân sẽ quay về hình thức bồi thường theo phương án mặc định.
Cách xác định giá trị bồi thường và tỷ lệ quy đổi
Khi hồ sơ đủ điều kiện, đơn vị được giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường sẽ không quy đổi theo kiểu "đổi ngang" diện tích, mà phải tính toán dựa trên giá trị. Cụ thể, đơn vị này căn cứ vào giá đất cụ thể — mức giá được cơ quan có thẩm quyền xác định riêng cho từng thửa đất, từng dự án, chứ không áp dụng bảng giá đất chung — để tính ra giá trị mà người có đất thu hồi đáng lẽ được nhận. Từ giá trị đó, cơ quan chức năng xác lập tỷ lệ quy đổi giữa giá đất (hoặc giá nhà ở) dùng để bồi thường với giá đất bị thu hồi, làm cơ sở xác định diện tích đất hoặc nhà ở cụ thể mà người dân sẽ nhận được.
Cách tính này nhằm bảo đảm nguyên tắc ngang giá trị: người có đất bị thu hồi không bị thiệt so với phương án nhận tiền, đồng thời tránh tình trạng bồi thường tùy tiện, thiếu căn cứ định lượng rõ ràng.
Trình tự thực hiện
Việc xử lý một hồ sơ xin bồi thường bằng đất khác hoặc bằng nhà ở được thực hiện qua năm bước:
- Người có đất bị thu hồi nộp đơn đề nghị bồi thường bằng đất khác mục đích sử dụng hoặc bằng nhà ở tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
- Ủy ban nhân dân cấp xã rà soát quỹ đất, quỹ nhà ở hiện có trên địa bàn để xác định khả năng đáp ứng.
- Nếu đủ điều kiện, đơn vị thực hiện bồi thường xác định giá đất cụ thể và tính tỷ lệ quy đổi giữa các loại tài sản.
- Phương án bồi thường được lập và trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã xem xét, phê duyệt.
- Sau khi phương án được phê duyệt, việc bàn giao đất hoặc nhà ở bồi thường cùng các thủ tục liên quan được triển khai theo đúng nội dung đã duyệt.
Mỗi bước có vai trò kiểm soát riêng: bước rà soát quỹ đất giúp tránh phê duyệt một phương án bất khả thi, còn bước phê duyệt của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là khâu chốt trách nhiệm hành chính trước khi phương án được triển khai trên thực địa.
Rủi ro thường gặp và những điều cần chuẩn bị
Trên thực tế, quá trình xin bồi thường bằng đất khác hoặc bằng nhà ở có thể gặp một số vướng mắc: quỹ đất, quỹ nhà ở của địa phương không còn hoặc không đủ để bố trí; hồ sơ đất bị thu hồi không đáp ứng điều kiện bồi thường theo quy định; hoặc phát sinh bất đồng giữa người dân và cơ quan chức năng về cách xác định giá trị bồi thường, tỷ lệ quy đổi. Đây là những tình huống người dân nên lường trước, vì khi xảy ra tranh chấp, thời gian xử lý hồ sơ có thể kéo dài hơn dự kiến.
Về thời hạn xử lý, các bước trong quy trình vẫn phải tuân thủ khung thời gian chung theo quy định pháp luật đất đai hiện hành; Quyết định 12/2025/QĐ-UBND không đặt ra một thời hạn riêng biệt nào khác.
Để hồ sơ được xử lý thuận lợi, người có đất bị thu hồi nên chuẩn bị đầy đủ ngay từ đầu: đơn đề nghị bồi thường bằng đất khác hoặc nhà ở nêu rõ lý do, nguyện vọng cụ thể, kèm theo đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ nguồn gốc đất và các giấy tờ liên quan đến quá trình sử dụng đất qua từng thời kỳ. Hồ sơ càng đầy đủ, quá trình đối chiếu điều kiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã và tính toán phương án bồi thường của đơn vị thực hiện càng được rút ngắn.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
