Căn cứ pháp lý và bối cảnh ban hành
Ngày 02 tháng 4 năm 2026, Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội đã chính thức ký ban hành Quyết định số 40/2026/QĐ-UBND, quy định cụ thể về nội dung bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố. Đây là văn bản quy phạm pháp luật của địa phương, được xây dựng nhằm cụ thể hóa các nguyên tắc bồi thường đã được quy định trong hệ thống pháp luật đất đai hiện hành.
Các căn cứ pháp lý chính làm nền tảng cho Quyết định này bao gồm: Điều 104, Điều 109 và Điều 111 Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 18 tháng 01 năm 2024; Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số nội dung của Luật Đất đai về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội; và Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31 tháng 01 năm 2026 của Chính phủ. Việc dẫn chiếu đồng thời các văn bản này cho thấy Quyết định 40/2026/QĐ-UBND không phải là quy định độc lập mà được thiết kế để thống nhất, đồng bộ với khung khổ pháp lý cấp trung ương, đồng thời bổ sung các hướng dẫn chi tiết, sát với thực tiễn quản lý đất đai tại đô thị đặc thù như Hà Nội.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: trungydang · CC BY 3.0
Nguyên tắc và công thức xác định mức bồi thường nhà ở, công trình xây dựng
Một trong những nội dung được người dân quan tâm nhiều nhất là cách tính giá trị bồi thường đối với nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất khi bị thu hồi. Theo quy định tại Quyết định 40/2026/QĐ-UBND, mức bồi thường thiệt hại được xác định bằng 60% giá trị hiện có của nhà ở, công trình xây dựng bị ảnh hưởng. Đây là tỷ lệ áp dụng chung, làm cơ sở để cơ quan có thẩm quyền tính toán số tiền bồi thường tương ứng với hiện trạng thực tế của tài sản tại thời điểm thu hồi.
Đối với trường hợp nhà ở, công trình chỉ bị cắt xén hoặc phá dỡ một phần (không phải toàn bộ), ngoài khoản bồi thường tính trên phần diện tích thực tế bị phá dỡ, chủ sở hữu còn được xem xét bồi thường bổ sung theo từng loại kết cấu công trình, cụ thể như sau:
- Đối với nhà ở có kết cấu khung bê tông cốt thép hoặc khung thép chịu lực: phần bồi thường bổ sung được tính từ vị trí chỉ giới cắt xén cho đến cấu kiện khung chịu lực gần nhất còn lại của công trình.
- Đối với nhà ở có kết cấu tường gạch chịu lực (không có hệ khung riêng): phần bồi thường bổ sung được xác định bằng chiều rộng mặt tiền của công trình trước khi bị cắt xén, nhân với chiều sâu quy định là 01 mét, nhân với số tầng bị ảnh hưởng do việc cắt xén.
Ngoài ra, đối với các trường hợp nhà ở, công trình bị cắt xén dẫn đến cần khôi phục lại phần mặt tiền, Quyết định đưa ra công thức tính giá trị bồi thường phần mặt tiền như sau:
Gmt = Bmt × Gxd × Smt × T
Trong đó:
- Gmt: giá trị phần mặt tiền được bồi thường;
- Bmt: chiều rộng mặt tiền của công trình;
- Gxd: đơn giá xây dựng mới tính trên một mét vuông sàn;
- Smt: chiều sâu tính bồi thường, được quy định cố định là 01 mét;
- T: số tầng của công trình bị cắt xén.
Công thức này giúp đảm bảo việc bồi thường không chỉ dừng lại ở phần diện tích bị thu hồi trực tiếp, mà còn tính đến chi phí khôi phục kết cấu, hoàn thiện mặt tiền cho phần công trình còn lại sau khi bị cắt xén, nhằm hạn chế thiệt hại phát sinh cho người sử dụng đất.
Trình tự, thủ tục thực hiện việc bồi thường
Quy trình giải quyết bồi thường theo Quyết định 40/2026/QĐ-UBND được thực hiện qua các bước cơ bản sau:
- Nộp hồ sơ đề nghị bồi thường: Người có đất, nhà ở, công trình xây dựng bị thu hồi nộp hồ sơ yêu cầu bồi thường tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định.
- Thẩm định hồ sơ và xác định giá trị bồi thường: Cơ quan chức năng tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ, tiến hành khảo sát, đo đạc thực tế và áp dụng các nguyên tắc, công thức nêu trên để xác định mức bồi thường cụ thể cho từng trường hợp.
- Thông báo kết quả bồi thường: Sau khi hoàn tất thẩm định, cơ quan có thẩm quyền thông báo bằng văn bản kết quả xác định giá trị bồi thường đến người dân có đất, tài sản bị thu hồi.
- Chi trả bồi thường: Trên cơ sở kết quả đã được thông báo, việc chi trả tiền bồi thường được thực hiện theo đúng quy định, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người có tài sản bị ảnh hưởng.
Việc tuân thủ đầy đủ trình tự bốn bước nêu trên góp phần bảo đảm tính minh bạch, có căn cứ và thống nhất trong quá trình thực hiện bồi thường, hạn chế tranh chấp phát sinh giữa người dân và cơ quan thực hiện thu hồi đất.
Phạm vi áp dụng và ý nghĩa của quy định
Quyết định 40/2026/QĐ-UBND có phạm vi áp dụng đối với các trường hợp Nhà nước thu hồi đất trên toàn bộ địa bàn Thành phố Hà Nội, làm căn cứ thống nhất để các quận, huyện, thị xã và các cơ quan chuyên môn liên quan áp dụng khi xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho từng dự án cụ thể. Việc quy định chi tiết các công thức tính toán đối với từng loại kết cấu nhà ở, công trình (khung bê tông cốt thép, khung thép, tường gạch chịu lực) cho thấy nỗ lực cụ thể hóa, hạn chế tối đa cách hiểu, cách áp dụng khác nhau giữa các địa phương, dự án trong cùng Thành phố.
Đồng thời, việc dẫn chiếu đồng bộ tới Luật Đất đai năm 2024, các Nghị định hướng dẫn thi hành và Nghị quyết của Quốc hội cho thấy quy định của Hà Nội được xây dựng trong khuôn khổ pháp luật thống nhất từ trung ương đến địa phương, không tạo ra tiêu chuẩn bồi thường tách biệt, trái với nguyên tắc chung. Đây cũng là cơ sở để người dân có đất, nhà ở, công trình xây dựng bị thu hồi đối chiếu, kiểm tra tính hợp lý của phương án bồi thường được cơ quan chức năng đưa ra, cũng như thực hiện quyền khiếu nại, kiến nghị theo quy định pháp luật nếu nhận thấy việc tính toán chưa phù hợp với thực tế công trình.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
