Văn bản pháp lý điều chỉnh
Ngày 07/08/2025, Ủy ban nhân dân tỉnh Khánh Hòa đã ban hành Quyết định 14/2025/QĐ-UBND nhằm sửa đổi, bổ sung một số nội dung của Quyết định 17/2024/QĐ-UBND (ban hành ngày 29/8/2024). Văn bản sửa đổi này quy định cụ thể việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất trên phạm vi toàn tỉnh Khánh Hòa.
Quyết định được xây dựng dựa trên hai văn bản pháp luật nền tảng: Luật Đất đai năm 2024 và Nghị định số 88/2024/NĐ-CP ngày 15/7/2024 của Chính phủ. Các quy định chi tiết được viện dẫn từ nhiều điều khoản cụ thể, bao gồm: khoản 2 Điều 104; điểm b khoản 4 và khoản 5 Điều 109; khoản 3, khoản 7, khoản 10 Điều 111 của Luật Đất đai 2024. Bên cạnh đó, Nghị định 88/2024/NĐ-CP cũng được dẫn chiếu qua hàng loạt điều khoản: khoản 3 Điều 4; điểm a và điểm d khoản 1 Điều 14; khoản 2 Điều 15; Điều 16; điểm b khoản 2 Điều 17; điểm c khoản 1 Điều 18; khoản 6 Điều 20; khoản 3 Điều 22; khoản 2 Điều 23; điểm c khoản 1 và khoản 2 Điều 24; khoản 8 Điều 27.
Việc viện dẫn đồng thời nhiều điều khoản như trên cho thấy chính sách bồi thường tại Khánh Hòa được thiết kế bám sát khung pháp lý quốc gia, đồng thời cụ thể hóa thêm cho phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: USAID Vietnam · Public domain
Nguyên tắc xác định mức bồi thường nhà, công trình xây dựng
Nội dung về bồi thường thiệt hại đối với nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất bị thu hồi được quy định tại Điều 5 của Quyết định 14/2025/QĐ-UBND. Theo đó, việc tính toán mức bồi thường được thực hiện thống nhất theo hướng dẫn tại Điều 14 Nghị định 88/2024/NĐ-CP, với các nguyên tắc chính như sau:
Thứ nhất, số tiền bồi thường cho nhà ở hoặc công trình xây dựng khác được xác định bằng cách cộng giá trị hiện có của tài sản bị thiệt hại với một khoản tiền tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá trị hiện có đó. Tuy nhiên, tổng số tiền bồi thường trong mọi trường hợp không được vượt quá 100% giá trị xây dựng mới của một công trình có quy mô, tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Thứ hai, giá trị xây dựng mới làm căn cứ tính toán được xác định bằng tích số giữa diện tích phần bị thiệt hại và đơn giá xây dựng mới. Đơn giá này có thể do bộ quản lý chuyên ngành ban hành, hoặc do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định áp dụng riêng cho địa bàn.
Thứ ba, đối với những trường hợp có đầy đủ hồ sơ, tài liệu để xác định thời gian đã sử dụng, từ đó suy ra mức khấu hao, mức bồi thường sẽ được tính theo tỷ lệ phần trăm giá trị hiện có, dựa trên thời gian sử dụng còn lại của công trình.
Thứ tư, trong trường hợp không có hồ sơ, tài liệu làm căn cứ xác định thời gian khấu hao, mức bồi thường được tính theo tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình, nhân với giá trị xây dựng mới đã xác định ở trên.
Thứ năm, riêng đối với nhà ở, công trình xây dựng không đáp ứng đủ tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành, giá trị bồi thường không dựa trực tiếp vào công trình hiện trạng mà được xác định thông qua dự toán chi phí xây dựng một công trình khác có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.
Trình tự thực hiện bồi thường trên thực tế
Để việc bồi thường được triển khai đúng quy định và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, quá trình thực hiện thường trải qua các bước cơ bản sau đây.
Bước một, người có đất, nhà, công trình bị thu hồi cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất cũng như tài sản gắn liền trên đất, bao gồm cả các tài liệu chứng minh thời điểm xây dựng, thời gian đã sử dụng nếu có lưu giữ.
Bước hai, cơ quan có thẩm quyền tiến hành khảo sát, đánh giá để xác định giá trị hiện có của nhà, công trình theo đúng phương pháp và tiêu chí đã nêu tại Điều 14 Nghị định 88/2024/NĐ-CP.
Bước ba, trên cơ sở kết quả đánh giá, mức bồi thường cụ thể sẽ được xác định theo từng tình huống cụ thể: trường hợp có hồ sơ khấu hao, trường hợp không có hồ sơ khấu hao, hoặc trường hợp công trình không đạt tiêu chuẩn kỹ thuật.
Bước bốn, sau khi mức bồi thường được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, việc chi trả cho người bị thu hồi đất sẽ được thực hiện theo đúng thời hạn mà pháp luật đất đai hiện hành đã quy định.
Một số vấn đề người dân cần lưu tâm
Trong quá trình thực hiện, một số vướng mắc thường gặp có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người bị thu hồi đất. Trước hết là tình trạng thiếu hồ sơ, giấy tờ chứng minh giá trị hoặc thời gian sử dụng của nhà, công trình, khiến việc áp dụng phương pháp tính bồi thường theo khấu hao gặp khó khăn, buộc phải chuyển sang phương pháp tính theo chất lượng còn lại.
Bên cạnh đó, tranh chấp về mức bồi thường cũng là vấn đề khá phổ biến, đặc biệt khi các bên có cách hiểu khác nhau về giá trị xây dựng mới hoặc về tỷ lệ phần trăm giá trị hiện có được áp dụng cho từng trường hợp cụ thể.
Về thời hạn, việc chi trả tiền bồi thường cần tuân thủ nghiêm các mốc thời gian đã được pháp luật đất đai quy định, tránh gây chậm trễ làm ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người có đất bị thu hồi.
Do đó, người dân nên chủ động lưu giữ, sắp xếp đầy đủ các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng ngay từ khi xác lập, nhằm tạo thuận lợi cho việc xác định mức bồi thường một cách chính xác và nhanh chóng khi phát sinh trường hợp thu hồi đất trên thực tế.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
