Cơ sở pháp lý và bối cảnh ban hành
Nội dung dưới đây được xây dựng trên cơ sở Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP, văn bản quy định cụ thể trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thu hồi đất. Các quy định tại Phụ lục này được xây dựng dựa trên tinh thần của Nghị quyết 254/2025/QH15 do Quốc hội ban hành, nhằm tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong quá trình triển khai các dự án sử dụng đất, đặc biệt đối với phần diện tích chưa đạt được sự đồng thuận giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: USAID Vietnam · Public domain
Phạm vi áp dụng
Trình tự nêu tại Nghị định 49/2026/NĐ-CP được áp dụng riêng cho phần diện tích đất còn lại của dự án mà việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất giữa nhà đầu tư với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chưa thực hiện được. Đây là cơ chế bổ sung, song song với cơ chế thỏa thuận dân sự thông thường, nhằm bảo đảm dự án không bị đình trệ chỉ vì một bộ phận người sử dụng đất chưa thống nhất được phương án với chủ đầu tư.
Các bước thực hiện trước khi ban hành quyết định thu hồi đất
Theo trình tự chung, cơ quan có thẩm quyền và chủ đầu tư dự án cần lần lượt thực hiện các công việc sau đây.
Thứ nhất, tổ chức các buổi làm việc, đối thoại trực tiếp với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và những bên có quyền, nghĩa vụ liên quan, nhằm tiếp tục thương lượng, thỏa thuận về việc nhận quyền sử dụng đất, trên tinh thần tôn trọng quyền lợi hợp pháp của người dân.
Thứ hai, sau khi đã nỗ lực thỏa thuận, cơ quan quản lý đầu tư có trách nhiệm tổng hợp, báo cáo cấp có thẩm quyền về việc dự án đã đủ điều kiện để tiến hành thu hồi phần diện tích còn lại. Điều kiện tiên quyết là phải chứng minh được dự án đã đạt tỷ lệ đồng thuận trên 75% cả về diện tích đất lẫn số lượng người sử dụng đất đã thỏa thuận thành công.
Thứ ba, song song với việc xác định điều kiện thu hồi, cơ quan chức năng tiến hành thẩm định và trình phê duyệt số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cùng thời điểm với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tổng thể. Khoản tiền này phải được chi trả cho người có đất bị thu hồi trước khi cơ quan có thẩm quyền ký quyết định thu hồi đất, bảo đảm nguyên tắc chi trả bồi thường trước khi thực hiện việc thu hồi.
Các trường hợp được thu hồi đất trước khi phương án bồi thường, tái định cư được phê duyệt
Nghị định cũng quy định một số tình huống đặc thù, cho phép việc thu hồi đất được tiến hành trước khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chính thức được phê duyệt, cụ thể như sau.
-
Đối với các dự án quan trọng quốc gia hoặc dự án đầu tư công có tính chất khẩn cấp, quyết định thu hồi đất có thể được ban hành ngay sau khi kết thúc thời hạn niêm yết công khai phương án bồi thường, mà không cần chờ phương án được phê duyệt chính thức trước đó.
-
Đối với những dự án đã có trên 75% người sử dụng đất bày tỏ sự đồng thuận, cơ quan có thẩm quyền cần xác nhận rõ số lượng người đã đồng ý, làm căn cứ cho việc ban hành quyết định thu hồi đất.
-
Trường hợp việc thu hồi đất diễn ra trước khi công tác bố trí tái định cư được hoàn tất, việc thực hiện phải tuân thủ đầy đủ các quy định của Luật Đất đai hiện hành; theo đó, quyết định thu hồi đất chỉ được ban hành sau khi phương án bồi thường đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
-
Người có đất bị thu hồi có trách nhiệm bàn giao lại đất đúng thời hạn, đúng quy định. Trường hợp không tự nguyện bàn giao, việc xử lý sẽ được thực hiện theo các chế tài, trình tự đã được Luật Đất đai quy định.
Tóm tắt quy trình thực hiện
Có thể khái quát trình tự triển khai bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thu hồi đất theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP thành năm bước cơ bản như sau.
- Tổ chức đối thoại, thương lượng với người sử dụng đất và các bên liên quan nhằm đạt được thỏa thuận về việc chuyển giao quyền sử dụng đất.
- Cơ quan quản lý đầu tư báo cáo, chứng minh dự án đã đủ điều kiện thu hồi đất trước cấp có thẩm quyền, căn cứ vào tỷ lệ đồng thuận đã đạt được.
- Thẩm định và trình phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, gắn liền với việc xác định số tiền bồi thường cụ thể cho từng trường hợp.
- Ban hành quyết định thu hồi đất sau khi đã hoàn tất các bước thẩm định, phê duyệt và chi trả, hoặc theo các trường hợp đặc thù nêu trên đối với dự án quan trọng quốc gia, dự án khẩn cấp.
- Người sử dụng đất thực hiện bàn giao đất theo đúng quy định pháp luật, hoàn tất toàn bộ quá trình thu hồi.
Nhìn chung, cơ chế mới được quy định tại Nghị định 49/2026/NĐ-CP, xây dựng trên nền tảng Nghị quyết 254/2025/QH15, hướng đến việc rút ngắn thời gian triển khai các dự án sử dụng đất bằng cách xử lý dứt điểm phần diện tích còn vướng mắc về thỏa thuận. Đồng thời, quy định này vẫn bảo đảm quyền lợi chính đáng của người có đất bị thu hồi thông qua nguyên tắc chi trả bồi thường trước hoặc đồng thời với thời điểm ban hành quyết định thu hồi, cùng những điều kiện chặt chẽ về tỷ lệ đồng thuận, thời hạn niêm yết và trình tự phê duyệt phương án.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
