Căn cứ pháp lý và bối cảnh sửa đổi
Ngày 09/02/2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 54/2026/NĐ-CP, sửa đổi và bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản. Trong lần sửa đổi này, Điều 8 của Nghị định 54/2026/NĐ-CP bổ sung thêm Điều 18a, đặt ngay sau Điều 18 của Nghị định số 96/2024/NĐ-CP — văn bản hướng dẫn thi hành một số nội dung liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản. Quy định mới này lấp một khoảng trống pháp lý trước đây: cách thức xử lý khi một doanh nghiệp hành nghề môi giới bất động sản ngừng hoạt động, dù là tự nguyện chấm dứt hay bị cơ quan có thẩm quyền đình chỉ.
Việc bổ sung Điều 18a phản ánh nỗ lực của cơ quan quản lý nhà nước trong việc minh bạch hóa thị trường dịch vụ môi giới bất động sản, bảo đảm thông tin về tình trạng pháp lý của các đơn vị cung cấp dịch vụ môi giới luôn được cập nhật kịp thời tới khách hàng, đối tác và các cơ quan chức năng liên quan, hạn chế rủi ro giao dịch với những chủ thể đã không còn đủ tư cách hành nghề.
Minh họa: Doanh nghiệp & hộ kinh doanh — Ảnh: The White House from Washington, DC · Public domain
Nguyên tắc xử lý việc chấm dứt, đình chỉ hoạt động
Theo nội dung Điều 18a nêu trên, việc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chấm dứt hoặc bị đình chỉ hoạt động không được điều chỉnh bởi một cơ chế riêng biệt, mà tuân theo các quy định chung của pháp luật về doanh nghiệp hiện hành. Nói cách khác, trình tự, thủ tục, hồ sơ liên quan đến giải thể, tạm ngừng kinh doanh hay chấm dứt hoạt động của đơn vị phụ thuộc (chi nhánh, văn phòng đại diện...) của doanh nghiệp môi giới bất động sản được thực hiện tương tự như đối với bất kỳ loại hình doanh nghiệp nào khác, căn cứ theo Luật Doanh nghiệp và các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan.
Cách tiếp cận này giúp tránh chồng chéo pháp luật, đồng thời bảo đảm sự thống nhất trong cách xử lý các trường hợp chấm dứt hoạt động doanh nghiệp nói chung, không phân biệt ngành nghề kinh doanh. Điểm mới, mang tính đặc thù cho lĩnh vực môi giới bất động sản, nằm ở nghĩa vụ thông tin bổ sung được trình bày ở phần tiếp theo.
Nghĩa vụ thông báo và công khai thông tin
Bên cạnh việc tuân thủ thủ tục chấm dứt hoặc đình chỉ hoạt động theo pháp luật doanh nghiệp, Điều 18a Nghị định 96/2024/NĐ-CP (được bổ sung bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP) đặt ra thêm một yêu cầu riêng cho lĩnh vực môi giới bất động sản: văn bản thông báo về việc chấm dứt hoặc đình chỉ hoạt động phải được gửi đồng thời tới Sở Xây dựng nơi doanh nghiệp đăng ký hoạt động.
Mục đích của quy định này không chỉ dừng lại ở việc lưu trữ hồ sơ hành chính. Sở Xây dựng, sau khi tiếp nhận thông báo, có trách nhiệm đăng tải nội dung liên quan lên hai kênh thông tin: Trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng, và Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Nhờ vậy, bất kỳ tổ chức, cá nhân nào có nhu cầu tra cứu tư cách pháp lý của một đơn vị môi giới bất động sản đều có thể kiểm tra công khai, minh bạch, từ đó hạn chế việc giao dịch với những doanh nghiệp đã ngừng hoạt động nhưng chưa được cập nhật trạng thái trên hệ thống.
Trình tự triển khai trên thực tế
Căn cứ quy định nêu trên, một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản khi chấm dứt hoặc bị đình chỉ hoạt động nên thực hiện theo trình tự sau đây.
Bước đầu tiên, doanh nghiệp hoàn tất thủ tục chấm dứt hoặc đình chỉ hoạt động theo đúng quy trình của pháp luật doanh nghiệp — bao gồm việc chuẩn bị hồ sơ nội bộ, ra quyết định chấm dứt (đối với trường hợp tự nguyện) hoặc tiếp nhận quyết định xử lý từ cơ quan có thẩm quyền (đối với trường hợp bị đình chỉ do vi phạm).
Bước tiếp theo, doanh nghiệp lập văn bản thông báo về việc chấm dứt hoặc đình chỉ hoạt động, nêu rõ thời điểm và lý do, sau đó gửi văn bản này đến Sở Xây dựng có thẩm quyền quản lý địa bàn nơi doanh nghiệp đặt trụ sở hoặc đăng ký hoạt động.
Bước cuối cùng, sau khi tiếp nhận thông báo, Sở Xây dựng thực hiện việc cập nhật và đăng tải thông tin lên Trang thông tin điện tử của Sở cũng như Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, bảo đảm dữ liệu phản ánh đúng thực trạng hoạt động của doanh nghiệp môi giới trên thị trường.
Doanh nghiệp nên chủ động theo dõi, đối chiếu lại thông tin đã được đăng tải công khai, để kịp thời phát hiện và đề nghị điều chỉnh nếu phát sinh sai sót, tránh ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của mình cũng như của các bên liên quan.
Một số điểm doanh nghiệp cần lưu tâm
Quy định tại Điều 18a không thay thế, mà bổ sung thêm nghĩa vụ công khai thông tin cho doanh nghiệp môi giới bất động sản khi chấm dứt hoặc đình chỉ hoạt động; các thủ tục nền tảng về giải thể, tạm ngừng kinh doanh vẫn phải được tuân thủ đầy đủ theo quy định của Luật Doanh nghiệp và văn bản hướng dẫn thi hành.
Việc gửi thông báo tới Sở Xây dựng không nên bị xem nhẹ hay bỏ sót, bởi đây vừa là căn cứ để cơ quan quản lý nhà nước cập nhật cơ sở dữ liệu chuyên ngành, vừa là cơ sở giúp bảo vệ chính doanh nghiệp trước những tranh chấp có thể phát sinh sau thời điểm chấm dứt hoạt động — khi thông tin đã được công khai hợp lệ, khách hàng hoặc đối tác khó có thể viện lý do không biết để yêu cầu doanh nghiệp tiếp tục thực hiện nghĩa vụ môi giới.
Do hệ thống pháp luật về doanh nghiệp và kinh doanh bất động sản có thể tiếp tục được sửa đổi, bổ sung theo thời gian, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản nên thường xuyên cập nhật văn bản quy phạm pháp luật hiện hành, đồng thời đối chiếu với tình huống cụ thể của đơn vị mình trước khi tiến hành các thủ tục chấm dứt hoặc đình chỉ hoạt động, nhằm bảo đảm tuân thủ đúng và đủ các nghĩa vụ pháp lý liên quan.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
