Căn cứ pháp lý
Nội dung về đối tượng và điều kiện sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong bài viết được xây dựng dựa trên các quy định dự kiến tại Điều 10 và Điều 19 của Dự thảo Luật Nhà ở năm 2026. Đây là hai điều khoản nền tảng, xác lập phạm vi chủ thể được phép sở hữu nhà ở trên lãnh thổ Việt Nam, bao gồm cả tổ chức, cá nhân trong nước lẫn tổ chức, cá nhân có yếu tố nước ngoài. Khi đối chiếu với thực tiễn thi hành, các quy định này cần được đọc cùng với Luật Đầu tư hiện hành đối với trường hợp tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tham gia sở hữu nhà ở gắn với hoạt động đầu tư.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: trungydang · CC BY 3.0
Các nhóm đối tượng được sở hữu nhà ở
Theo định hướng của Dự thảo Luật Nhà ở năm 2026, phạm vi chủ thể được công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam được chia thành bốn nhóm chính:
- Nhóm tổ chức trong nước và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, với điều kiện các tổ chức này đáp ứng đầy đủ điều kiện, trình tự, thủ tục đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư;
- Nhóm cá nhân mang quốc tịch Việt Nam đang sinh sống trong nước, cũng như công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài;
- Nhóm người gốc Việt Nam nhưng đang định cư ở nước ngoài;
- Nhóm tổ chức, cá nhân nước ngoài, được xác định cụ thể theo các tiêu chí quy định tại Điều 19 của Dự thảo.
Việc phân nhóm như trên cho thấy chính sách nhà ở theo dự thảo mới không chỉ dừng lại ở việc công nhận quyền sở hữu cho công dân và tổ chức trong nước, mà còn mở rộng sang các chủ thể có yếu tố nước ngoài, miễn là đáp ứng những điều kiện luật định tương ứng.
Điều kiện để từng nhóm đối tượng được sở hữu nhà ở
Ứng với mỗi nhóm chủ thể nêu trên, Dự thảo Luật Nhà ở năm 2026 đặt ra các điều kiện, hình thức tiếp cận quyền sở hữu khác nhau:
Đối với tổ chức và công dân Việt Nam, quyền sở hữu nhà ở có thể được xác lập thông qua nhiều hình thức: tự đầu tư xây dựng nhà ở; mua nhà ở; thuê mua nhà ở; nhận tặng cho; nhận thừa kế; nhận góp vốn bằng nhà ở; hoặc thông qua các hình thức khác mà pháp luật cho phép. Đây là phạm vi hình thức tương đối rộng, cho phép linh hoạt trong việc xác lập quyền sở hữu tuỳ theo hoàn cảnh cụ thể của từng tổ chức, cá nhân.
Đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, điều kiện tiên quyết là người này phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Khi đáp ứng điều kiện này, họ được xem xét quyền sở hữu nhà ở theo các quy định chung dành cho nhóm đối tượng của mình.
Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được thực hiện theo đúng các hình thức đã được liệt kê cụ thể tại Điều 19 của Dự thảo, không áp dụng tuỳ tiện các hình thức khác ngoài phạm vi điều khoản này quy định.
Điểm mở rộng so với Luật Nhà ở năm 2023
So sánh với khung pháp lý hiện hành tại Luật Nhà ở năm 2023, Dự thảo Luật Nhà ở năm 2026 cho thấy xu hướng mở rộng hơn cả về phạm vi đối tượng lẫn điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở. Sự mở rộng này thể hiện rõ nhất ở nhóm tổ chức, cá nhân nước ngoài — nhóm được tạo thêm thuận lợi trong việc tiếp cận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam so với quy định trước đây. Đây được xem là một bước điều chỉnh chính sách nhằm tăng tính hấp dẫn của thị trường bất động sản nhà ở trong nước đối với các chủ thể có yếu tố nước ngoài, đồng thời vẫn duy trì các điều kiện, giới hạn cần thiết theo Điều 19.
Trình tự các bước thực hiện
Để xác lập quyền sở hữu nhà ở theo Dự thảo Luật Nhà ở năm 2026, tổ chức, cá nhân có thể tham khảo trình tự bốn bước sau:
- Xác định rõ mình thuộc nhóm đối tượng nào và hình thức sở hữu nào là phù hợp, căn cứ theo Điều 10 và Điều 19 của Dự thảo.
- Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ cần thiết, gồm giấy tờ chứng minh tư cách pháp lý của tổ chức hoặc cá nhân, cùng các giấy tờ liên quan đến việc xác lập quyền sở hữu nhà ở (hợp đồng mua bán, tặng cho, thừa kế, góp vốn... tuỳ từng trường hợp).
- Đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, cần thực hiện đầy đủ thủ tục đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư trước khi tiến hành các bước tiếp theo.
- Nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được xem xét, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Một số lưu ý khi áp dụng
Vì đây là nội dung thuộc Dự thảo, các quy định nêu trên có thể tiếp tục được điều chỉnh, bổ sung trong quá trình hoàn thiện và ban hành chính thức. Tổ chức, cá nhân có nhu cầu xác lập quyền sở hữu nhà ở nên chủ động theo dõi các cập nhật pháp lý liên quan, đồng thời chuẩn bị kỹ hồ sơ, giấy tờ để tránh phát sinh rủi ro pháp lý do không tuân thủ đúng quy định. Việc nắm rõ thời hạn thực hiện thủ tục và các loại giấy tờ cần thiết ngay từ đầu sẽ giúp quá trình chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hay góp vốn liên quan đến nhà ở diễn ra thuận lợi, đúng trình tự pháp luật quy định.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
