Căn cứ pháp lý áp dụng
Ngày 23/01/2026, Bộ Xây dựng đã có Công văn số 1051/BXD-QLN hướng dẫn về việc xác định giá bán nhà ở xã hội, làm cơ sở để chủ đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước áp dụng thống nhất trên thực tế. Hướng dẫn này được xây dựng dựa trên hệ thống quy định pháp luật hiện hành, gồm: quy định tại Khoản 1 Điều 87 Luật Nhà ở năm 2023 về nguyên tắc xác định giá bán, giá cho thuê mua nhà ở xã hội; quy định tại Khoản 2 Điều 94 Luật Đất đai năm 2024 liên quan đến chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án; quy định tại Khoản 3 Điều 2 Nghị định số 261/2025/NĐ-CP; cùng quy định tại Khoản 2 Điều 32 và Khoản 2 Điều 22 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội. Đây là những căn cứ pháp lý then chốt mà chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cần nắm vững khi xây dựng phương án giá bán trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: andrew_mc_d · CC BY 2.0
Nguyên tắc xác định giá bán
Về bản chất, giá bán nhà ở xã hội không được xây dựng theo cơ chế thị trường mà phải tuân theo nguyên tắc bảo đảm thu hồi đủ vốn đầu tư xây dựng công trình. Mức giá được tính toán sao cho chủ đầu tư thu hồi được toàn bộ chi phí hợp lý, hợp lệ đã bỏ ra để thực hiện dự án, cộng thêm phần lợi nhuận định mức theo tỷ lệ do pháp luật quy định, chứ không tính theo quan hệ cung - cầu như đối với nhà ở thương mại. Cách tiếp cận này thể hiện đúng bản chất chính sách an sinh xã hội của loại hình nhà ở này, đồng thời vẫn bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho doanh nghiệp tham gia đầu tư.
Các khoản chi phí cấu thành giá bán
Theo hướng dẫn nêu trên, giá bán nhà ở xã hội được cấu thành từ các nhóm chi phí sau:
- Chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội, bao gồm toàn bộ chi phí liên quan trực tiếp đến việc thi công, hoàn thiện công trình.
- Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phát sinh trong quá trình giải phóng mặt bằng để triển khai dự án.
- Chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội phục vụ dự án, đối với dự án có hạng mục này.
- Chi phí lãi vay, trong trường hợp chủ đầu tư có vay vốn để thực hiện dự án, cùng các khoản chi phí hợp lý, hợp lệ khác phát sinh trong quá trình đầu tư.
- Lợi nhuận định mức của chủ đầu tư, được tính theo tỷ lệ quy định của pháp luật.
Ngược lại, các khoản ưu đãi mà Nhà nước dành cho chủ đầu tư, chẳng hạn miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hay ưu đãi thuế, cùng với kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được đưa vào cơ cấu giá bán. Quy định này nhằm bảo đảm người mua nhà ở xã hội thực sự được hưởng lợi từ chính sách ưu đãi của Nhà nước, tránh tình trạng chủ đầu tư tính gộp các khoản ưu đãi vào giá bán khiến chính sách mất đi ý nghĩa hỗ trợ vốn có.
Trường hợp chủ đầu tư ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Một điểm đáng chú ý trong hướng dẫn là tình huống chủ đầu tư tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Trong trường hợp này, khoản kinh phí ứng trước không bị loại trừ mà được ghi nhận là một phần chi phí đầu tư của dự án, do đó được tính vào giá bán nhà ở xã hội theo nguyên tắc thu hồi vốn đã nêu ở trên. Quy định này giúp bảo đảm quyền lợi chính đáng của chủ đầu tư khi họ chủ động bỏ vốn để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, đồng thời gắn chặt điều kiện ghi nhận chi phí với việc phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải đã được phê duyệt hợp lệ trước đó.
Trình tự thực hiện
Trên thực tế, việc xác định giá bán nhà ở xã hội thường trải qua các bước cơ bản sau:
- Chủ đầu tư lập hồ sơ dự án, trong đó có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với dự án phát sinh nội dung này.
- Hồ sơ và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, phê duyệt.
- Sau khi phương án được phê duyệt, chủ đầu tư có thể thực hiện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo đúng nội dung phương án, đối với trường hợp có ứng trước.
- Trên cơ sở tổng hợp đầy đủ các khoản chi phí hợp lý, hợp lệ, chủ đầu tư xác định giá bán nhà ở xã hội và trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định theo quy định pháp luật hiện hành.
Một số lưu ý khi triển khai
Trong quá trình triển khai, chủ đầu tư cần lường trước một số rủi ro pháp lý có thể phát sinh. Rủi ro thường gặp nhất là phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư không được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc bị chậm phê duyệt; khi đó, khoản kinh phí đã ứng trước, nếu có, sẽ không đủ điều kiện để ghi nhận vào chi phí đầu tư và tính vào giá bán. Vì vậy, chủ đầu tư cần chủ động theo dõi sát tiến độ thẩm định, phê duyệt phương án, đồng thời chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, tài liệu theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền, nhằm tránh phát sinh vướng mắc, chậm trễ ảnh hưởng đến tiến độ xác định giá bán cũng như tiến độ chung của dự án. Việc tuân thủ đúng trình tự, thủ tục và bảo đảm tính hợp lệ của từng khoản chi phí cũng là yếu tố quan trọng giúp phương án giá bán sớm được cơ quan quản lý nhà nước chấp thuận, hạn chế phải giải trình, bổ sung nhiều lần.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
