Cơ sở pháp lý và bối cảnh ban hành
Ngày 13/7/2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 281/2026/NĐ-CP nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Trọng tâm của lần sửa đổi này là nhóm hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai — một trong những vi phạm hành chính phổ biến trong quá trình quản lý, sử dụng đất. Nghị định 281/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 31/8/2026, đồng thời đặt ra các quy định chuyển tiếp cho những vụ việc phát sinh trước thời điểm này.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: USDAgov · Public domain
Sửa đổi mức phạt và trường hợp được loại trừ xử phạt
Về khung chế tài, Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 16 của Nghị định 123/2024/NĐ-CP nhưng không thay đổi mức phạt tiền vốn đã được ấn định trước đó: người có hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai vẫn bị phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng.
Điểm mới đáng chú ý nhất nằm ở việc bổ sung một trường hợp được loại trừ trách nhiệm hành chính. Theo đó, nếu việc nhận quyền sử dụng đất diễn ra để phục vụ triển khai dự án đầu tư, thông qua hình thức thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 127 Luật Đất đai, thì bên nhận quyền sẽ không bị xử phạt vi phạm hành chính vì lý do chưa đăng ký biến động. Quy định này cho thấy nhà làm luật đã tách bạch rõ hơn giữa nghĩa vụ đăng ký biến động mang tính hành chính thông thường với đặc thù của các giao dịch nhận đất phục vụ dự án đầu tư — vốn thường phải trải qua nhiều thủ tục, thời gian hoàn thiện hồ sơ kéo dài hơn so với giao dịch dân sự thông thường.
Quy định chuyển tiếp đối với các vụ việc đã và đang xử lý
Để tránh xáo trộn cho các trường hợp phát sinh trước khi quy định mới có hiệu lực, Nghị định 281/2026/NĐ-CP đặt ra hai nhóm quy định chuyển tiếp cụ thể, đều gắn với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư:
- Đã lập biên bản nhưng chưa ra quyết định xử phạt: nếu cơ quan có thẩm quyền đã lập biên bản vi phạm hành chính trước ngày Nghị định 281/2026/NĐ-CP có hiệu lực, nhưng đến thời điểm đó vẫn chưa ban hành quyết định xử phạt, thì sẽ không tiến hành xử phạt đối với hành vi này nữa.
- Đã có quyết định xử phạt nhưng chưa thi hành: đối với các quyết định xử phạt được ban hành trong khoảng thời gian từ ngày 31/1/2026 đến trước ngày Nghị định 281/2026/NĐ-CP có hiệu lực, nếu người bị xử phạt chưa thực hiện quyết định đó, thì quyết định xử phạt sẽ không tiếp tục được thi hành.
Như vậy, chính sách chuyển tiếp mang tính có lợi cho tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng đất để làm dự án đầu tư, giúp giải quyết dứt điểm các hồ sơ tồn đọng mà chưa kịp ra quyết định, đồng thời chấm dứt hiệu lực thi hành đối với những quyết định đã ban hành nhưng người vi phạm chưa chấp hành.
Nguyên tắc xác định hành vi vi phạm được bổ sung
Bên cạnh nội dung về mức phạt và trường hợp loại trừ, Nghị định 281/2026/NĐ-CP còn bổ sung thêm nguyên tắc để xác định và áp dụng chế tài đối với hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, cụ thể ở hai điểm:
Thứ nhất, đối với đơn vị hành chính đặc khu, việc xử phạt sẽ được áp dụng theo mức tương đương với đơn vị hành chính cấp phường hoặc xã. Quy định này giúp thống nhất cách áp dụng chế tài trong bối cảnh có sự xuất hiện của mô hình đơn vị hành chính đặc khu, tránh khoảng trống pháp lý khi loại hình đơn vị hành chính này chưa được đề cập tương ứng trong các văn bản trước đây.
Thứ hai, trường hợp vợ và chồng cùng đứng tên, cùng có quyền sử dụng đất chung, thì khi vi phạm sẽ bị coi và xử phạt như một cá nhân duy nhất, chứ không tách thành hai chủ thể bị xử phạt riêng biệt. Nguyên tắc này góp phần làm rõ cách xác định chủ thể chịu trách nhiệm hành chính trong các trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng.
Các bước cần thực hiện trên thực tế
Đối với tổ chức, cá nhân hoặc cơ quan liên quan đến việc xử lý hành vi không đăng ký biến động đất đai, có thể tham chiếu trình tự sau để đối chiếu với quy định mới:
- Xác định rõ hành vi vi phạm có thuộc nhóm không đăng ký biến động đất đai theo các điểm a, b, i, k, l, m, q khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai hay không.
- Rà soát xem việc nhận quyền sử dụng đất có xuất phát từ thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo Điều 127 Luật Đất đai hay không — nếu có, đây thuộc trường hợp không bị xử phạt theo quy định mới.
- Với các vụ việc đã lập biên bản vi phạm hành chính nhưng chưa có quyết định xử phạt trước ngày 31/8/2026, đối chiếu với quy định chuyển tiếp để xác định có tiếp tục xử phạt hay không.
- Với các quyết định xử phạt đã ban hành trong khoảng thời gian từ 31/1/2026 đến trước ngày Nghị định 281/2026/NĐ-CP có hiệu lực mà chưa được thi hành, kiểm tra tình trạng thực hiện để áp dụng đúng quy định chuyển tiếp, tránh thi hành nhầm các quyết định thuộc diện không còn hiệu lực áp dụng.
- Khi xác định chủ thể vi phạm là vợ chồng có quyền sử dụng đất chung, hoặc vi phạm xảy ra tại đơn vị hành chính đặc khu, cần áp dụng đúng nguyên tắc mới về xác định mức phạt và chủ thể chịu trách nhiệm.
Việc nắm rõ các điểm sửa đổi nêu trên giúp tổ chức, cá nhân chủ động hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ đăng ký biến động đất đai, đồng thời tránh được những rủi ro pháp lý phát sinh từ việc áp dụng sai quy định cũ trong giai đoạn chuyển tiếp sang Nghị định 281/2026/NĐ-CP.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
