Cơ sở pháp lý
Vấn đề quyền và nghĩa vụ của cá nhân trong quá trình sử dụng đất được quy định tập trung tại Điều 37 Luật Đất đai 2024. Điều luật này xác lập khung pháp lý cho nhiều nhóm chủ thể khác nhau: người được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức, người thuê đất trả tiền hằng năm, người thuê lại đất trong khu công nghiệp, cũng như những trường hợp đặc thù như được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất hoặc thuê đất từ chủ thể không phải Nhà nước. Ngoài ra, các quyền và nghĩa vụ chung áp dụng cho mọi người sử dụng đất còn được dẫn chiếu tới Điều 26 và Điều 31 của Luật Đất đai 2024, tạo thành nền tảng chung mà các quy định riêng tại Điều 37 bổ sung thêm cho phù hợp với từng hình thức sử dụng đất cụ thể của cá nhân.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: JLPC · CC BY-SA 3.0
Nội dung quyền và nghĩa vụ theo từng hình thức sử dụng đất
Đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức
Cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức, bên cạnh việc phải tuân thủ các quyền và nghĩa vụ chung theo Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai 2024, còn được thực hiện một loạt quyền dân sự gắn với quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
- Đổi phần đất đang sử dụng cho một cá nhân khác để thuận tiện cho sản xuất, canh tác.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất cho bên nhận theo trình tự pháp luật quy định.
- Cho bên khác, dù là tổ chức hay cá nhân, thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản trên đất.
- Để lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền cho người thừa kế, theo di chúc đã lập hoặc theo hàng thừa kế luật định khi không có di chúc.
- Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước hoặc cho cộng đồng dân cư nơi cư trú.
- Dùng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền để bảo đảm khoản vay tại tổ chức tín dụng thông qua hình thức thế chấp.
- Đưa quyền sử dụng đất và tài sản trên đất vào làm vốn góp trong hoạt động sản xuất, kinh doanh.
Đối với đất được Nhà nước cho thuê, trả tiền hằng năm
Với hình thức thuê đất trả tiền thuê theo từng năm, cá nhân sở hữu nhóm quyền tương tự nhưng được giới hạn ở phần tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng, bao gồm:
- Chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất cùng với quyền thuê đất ghi trong hợp đồng đã ký với cơ quan có thẩm quyền.
- Để lại thừa kế hoặc tặng cho tài sản gắn liền với đất cùng quyền thuê đất.
- Cho bên thứ ba thuê lại tài sản gắn liền với đất cùng quyền thuê.
- Thế chấp tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng để bảo đảm nghĩa vụ tài chính.
- Góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất trong suốt thời hạn còn lại của hợp đồng thuê.
Đất thuê lại trong khu công nghiệp và các trường hợp đặc thù
Cá nhân thuê lại đất nằm trong khu công nghiệp được thực hiện quyền và nghĩa vụ tương ứng với hình thức thuê đất mà mình đã lựa chọn, tức là áp dụng quy định như đối với trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm hoặc trả tiền một lần tùy theo thỏa thuận. Đáng chú ý, đối với những cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất mà thuộc diện được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, pháp luật vẫn xác định họ có đầy đủ quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được hưởng ưu đãi miễn, giảm — nghĩa là việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính không làm thu hẹp phạm vi quyền sử dụng đất của họ.
Riêng với trường hợp cá nhân thuê đất từ một tổ chức hoặc cá nhân khác không phải Nhà nước, mà không rơi vào các tình huống đã liệt kê tại khoản 3 Điều 37 Luật Đất đai 2024, việc xác lập quyền và nghĩa vụ giữa hai bên sẽ không áp dụng theo Điều 37 mà tuân theo các quy định chung của pháp luật dân sự về hợp đồng thuê tài sản.
Trình tự, thủ tục thực hiện quyền của người sử dụng đất
Để hiện thực hóa các quyền nêu trên, cá nhân sử dụng đất thường trải qua các bước cơ bản sau:
- Xác định rõ hình thức sử dụng đất hiện tại của mình — được Nhà nước giao, được Nhà nước cho thuê, nhận chuyển nhượng, được thừa kế hay được tặng cho — vì mỗi hình thức kéo theo phạm vi quyền khác nhau.
- Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của quy định pháp luật hiện hành.
- Nộp hồ sơ và thực hiện các thủ tục hành chính liên quan tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở địa phương nơi có đất.
- Nhận kết quả là quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, hoặc các loại giấy tờ pháp lý khác xác nhận quyền sử dụng đất, làm căn cứ để thực hiện các giao dịch tiếp theo.
Một số lưu ý khi thực hiện quyền sử dụng đất
Trong quá trình xác lập và thực hiện các quyền liên quan đến đất đai, cá nhân cần đặc biệt thận trọng với một số vấn đề sau để hạn chế rủi ro pháp lý:
- Kiểm tra kỹ thời hạn sử dụng đất còn lại trước khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, thế chấp hay góp vốn, bởi thời hạn này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và tính khả thi của giao dịch.
- Rà soát tính hợp pháp của nguồn gốc đất cũng như tài sản gắn liền với đất, tránh trường hợp đất đang có tranh chấp, đang bị hạn chế quyền hoặc chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định.
- Chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ đầy đủ, chính xác ngay từ đầu để quá trình thực hiện thủ tục hành chính không bị kéo dài hoặc bị từ chối.
- Phân biệt rõ giữa quyền áp dụng cho đất được giao và quyền áp dụng cho đất thuê, vì phạm vi quyền của hai nhóm này không giống nhau, đặc biệt liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất và quyền thuê.
- Với trường hợp thuê đất từ cá nhân, tổ chức ngoài Nhà nước mà không thuộc phạm vi điều chỉnh riêng của Luật Đất đai, cần đối chiếu thêm quy định của pháp luật dân sự để bảo đảm quyền lợi của các bên trong hợp đồng.
Việc nắm rõ phạm vi quyền và nghĩa vụ tương ứng với từng hình thức sử dụng đất không chỉ giúp cá nhân chủ động hơn trong các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai mà còn là cơ sở quan trọng để phòng ngừa tranh chấp, bảo đảm giao dịch được thực hiện đúng trình tự và có giá trị pháp lý đầy đủ.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
