Sang tên sổ đỏ cho con khi mẹ mất

Trường hợp sổ đỏ đứng tên mẹ, khi mẹ mất có để lại di chúc đã công chứng cho bốn anh em thì việc sang tên được thực hiện theo trình tự thừa kế theo di chúc. Người thừa kế không phải khởi kiện mà chỉ cần khai nhận di sản thừa kế tại tổ chức hành nghề công chứng, sau đó đăng ký biến động đất đai để cấp giấy chứng nhận mới đứng tên những người được hưởng. Bài viết dưới đây hướng dẫn chi tiết căn cứ pháp lý, nội dung, quy trình và những lưu ý cần thiết cho gia đình ở Hà Nội.

Cơ sở pháp lý

1. Bộ luật Dân sự 2015 (số 91/2015/QH13) — quy định về thừa kế theo di chúc tại các Điều 626 đến Điều 650, gồm quyền lập di chúc, hiệu lực của di chúc, di chúc bằng văn bản có công chứng và những người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc.

2. Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH13) — quy định về quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thủ tục đăng ký biến động khi chuyển quyền sử dụng đất do thừa kế; thay thế Luật Đất đai 2013 (số 45/2013/QH13) trong giai đoạn hiện hành.

3. Luật Công chứng 2014 (số 53/2014/QH13) — quy định về di chúc đã được công chứng, thẩm quyền và thủ tục công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế.

4. Nghị định 23/2015/NĐ-CP — quy định về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến hồ sơ thừa kế.

5. Thông tư 24/2014/TT-BTNMT — quy định về hồ sơ địa chính, trong đó có thành phần hồ sơ đăng ký biến động đất đai khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất.

6. Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung) và Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ — căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính, đồng thời xác định các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và miễn lệ phí trước bạ khi nhận thừa kế.

Nội dung chi tiết

Di chúc đã được công chứng là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để phân chia di sản. Khi di chúc hợp pháp về hình thức và nội dung, ý chí của mẹ để lại cho bốn anh em được tôn trọng và cơ quan đăng ký đất đai ghi nhận quyền của những người thừa kế theo đúng tỷ lệ hoặc hiện vật mà di chúc đã định. Di chúc công chứng có giá trị chứng cứ cao, hạn chế tranh chấp về sau.

Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: The government of French Cochinchina, Fre · Public domain

Người thừa kế theo di chúc có quyền khai nhận di sản, thỏa thuận phân chia và yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình. Nếu di sản là một thửa đất mà bốn người cùng hưởng thì có thể đứng tên chung với tư cách đồng sở hữu, hoặc thỏa thuận để một người đứng tên và những người còn lại nhận phần giá trị tương ứng, miễn là có văn bản thỏa thuận được công chứng.

Trường hợp một trong các đồng thừa kế không nhận di sản, pháp luật cho phép người đó từ chối nhận di sản bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực trong thời hạn luật định. Khi đó phần di sản của người từ chối được chia theo thỏa thuận giữa những người thừa kế còn lại hoặc theo quy định của pháp luật, tùy theo nội dung di chúc và ý chí của các đồng thừa kế. Cần lưu ý việc từ chối phải được lập thành văn bản và không nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài chính.

Về thủ tục, bước đầu tiên là khai nhận di sản thừa kế tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản hoặc nơi cư trú của người để lại di sản. Sau khi có văn bản khai nhận di sản đã công chứng, người thừa kế nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện để được ghi nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận mới.

Về nghĩa vụ tài chính, pháp luật hiện hành miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ nhận thừa kế là bất động sản giữa mẹ với con, và miễn lệ phí trước bạ khi nhận thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc đối với người thừa kế thuộc diện được miễn. Do đó, trong trường hợp của gia đình, bốn người con thường chỉ phải nộp các khoản phí công chứng, phí thẩm định và lệ phí cấp giấy chứng nhận, chứ không phải chịu thuế thu nhập cá nhân hay lệ phí trước bạ. Thời gian giải quyết thông thường khoảng từ mười lăm đến ba mươi ngày làm việc cho cả hai khâu công chứng và đăng ký biến động.

Quy trình thực hiện

1. Chuẩn bị hồ sơ gồm bản chính di chúc đã công chứng, giấy chứng tử của mẹ, bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ tùy thân của bốn người con, giấy tờ chứng minh quan hệ mẹ con và các giấy tờ khác theo yêu cầu của công chứng viên.
2. Nộp hồ sơ khai nhận di sản thừa kế tại tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền, nơi bốn anh em thống nhất nội dung phân chia theo di chúc.
3. Công chứng viên kiểm tra tính hợp pháp của di chúc, niêm yết và lập văn bản khai nhận di sản thừa kế, sau đó công chứng văn bản này để làm căn cứ chuyển quyền.
4. Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất, kèm văn bản khai nhận di sản đã công chứng và giấy chứng nhận bản chính.
5. Hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo thông báo của cơ quan thuế, trong đó trường hợp thừa kế giữa mẹ và con được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nếu đủ điều kiện; chỉ nộp các khoản phí, lệ phí còn lại.
6. Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đứng tên bốn anh em hoặc theo thỏa thuận đã công chứng, kiểm tra kỹ thông tin thửa đất và tên người sử dụng trước khi lưu hồ sơ.

Lưu ý quan trọng

Di chúc phải hợp pháp cả về hình thức và nội dung, được công chứng hoặc chứng thực đúng thẩm quyền; nếu di chúc vi phạm điều kiện luật định thì phần di sản tương ứng sẽ được chia theo pháp luật.

Khi di chúc không hợp pháp hoặc không định đoạt hết di sản, phần còn lại được chia theo hàng thừa kế pháp luật, theo đó bốn anh em và những người ở hàng thừa kế thứ nhất khác đều có thể là người hưởng.

Những người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc như cha, mẹ, vợ hoặc chồng và con chưa thành niên vẫn được hưởng phần di sản ít nhất bằng hai phần ba suất thừa kế theo pháp luật, trừ trường hợp họ từ chối nhận di sản.

Thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ được miễn khi nhận thừa kế bất động sản giữa mẹ và con nếu đáp ứng điều kiện luật định; tuy nhiên vẫn phải khai theo mẫu và xuất trình giấy tờ chứng minh quan hệ để được hưởng miễn.

Bốn anh em nên thống nhất phương án phân chia, tỷ lệ sở hữu và người đứng tên trước khi ra công chứng, lập thành văn bản thỏa thuận rõ ràng để tránh tranh chấp phát sinh về sau.

Nên tham khảo trực tiếp văn phòng công chứng và Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để biết biểu mẫu, thời hạn và mức phí cụ thể, vì quy định và mức thu có thể khác nhau giữa các địa phương và thay đổi theo thời điểm.

Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.