Căn cứ pháp lý và phạm vi điều chỉnh
Quốc hội đã ban hành Luật số 130/2025/QH15 (Luật Hàng không dân dụng năm 2025), có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2026. Đáng chú ý, văn bản này đồng thời sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15 – đạo luật đã qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung bởi các Luật số 43/2024/QH15, 47/2024/QH15, 58/2024/QH15, 71/2025/QH15, 84/2025/QH15, 93/2025/QH15, 95/2025/QH15 và 116/2025/QH15. Việc lồng ghép sửa đổi Luật Đất đai vào một đạo luật chuyên ngành khác cho thấy nhu cầu tháo gỡ vướng mắc về đất đai phục vụ hạ tầng hàng không đã trở nên cấp thiết, nhất là khi nhiều cảng hàng không đang được đầu tư mở rộng, nâng cấp.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: Jakub Hałun · CC BY 4.0
Điều chỉnh quyền cho thuê lại đất và chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất
Điểm e khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024, quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức tôn giáo và tổ chức tôn giáo trực thuộc khi sử dụng đất do Nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm, được sửa đổi theo hướng cho phép các chủ thể này cho thuê lại quyền sử dụng đất (trả tiền thuê hằng năm) đối với phần diện tích đã hoàn thiện kết cấu hạ tầng, khi được phép đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao và cảng hàng không. Bên nhận thuê lại phải sử dụng đất đúng mục đích và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật.
Cùng với đó, điểm đ khoản 1 Điều 157 về các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được mở rộng phạm vi áp dụng cho: đất xây dựng công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay; đất làm bãi đỗ xe, xưởng bảo dưỡng phục vụ vận tải hành khách công cộng; và đất xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ vận hành, khai thác công trình ngầm liên quan.
Sử dụng đất quốc phòng, an ninh phục vụ mục đích lưỡng dụng tại cảng hàng không
Điều 201 Luật Đất đai 2024 được bổ sung điểm c khoản 1, cho phép doanh nghiệp, nhà đầu tư được Bộ trưởng Bộ Quốc phòng hoặc Bộ trưởng Bộ Công an cho phép sử dụng đất quốc phòng, an ninh để đầu tư xây dựng mới, nâng cấp, mở rộng, bảo trì và khai thác công trình tại cảng hàng không nằm trên đất quốc phòng, an ninh, phục vụ mục tiêu lưỡng dụng — vừa bảo đảm quốc phòng, an ninh, vừa phục vụ dân dụng.
Điểm h khoản 3 Điều 201, về sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp lao động sản xuất, xây dựng kinh tế, cũng được sửa đổi: đối tượng thuộc điểm b khoản 1 Điều 201 được cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo phương án đã được Bộ trưởng Bộ Quốc phòng hoặc Bộ trưởng Bộ Công an phê duyệt. Việc mua, bán tài sản gắn liền với đất, hoặc xử lý tài sản thế chấp, tài sản góp vốn, chỉ được thực hiện trong nội bộ giữa các đối tượng tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều 201, theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Quy định mới về đất sử dụng cho cảng hàng không (Điều 208)
Điều 208 Luật Đất đai 2024 được thay thế toàn bộ, xác lập khung pháp lý riêng cho đất phục vụ hoạt động cảng hàng không, gồm ba nhóm: (i) đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân tại cảng hàng không, đất xây dựng sân bay và công trình, khu phụ trợ khác thuộc sở hữu nhà nước; (ii) đất xây dựng công trình bảo đảm hoạt động bay; và (iii) đất xây dựng các công trình khác tại cảng hàng không, ngoài hai nhóm nêu trên.
Việc quản lý, sử dụng đất này phải phù hợp quy hoạch chi tiết cảng hàng không đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện giao đất, cho thuê đất theo ba trường hợp: giao đất không thu tiền sử dụng đất cho nhóm (i); cho doanh nghiệp bảo đảm hoạt động bay thuê đất, thu tiền hằng năm, đối với nhóm (ii); và cho nhà đầu tư, doanh nghiệp cảng hàng không thuê đất, thu tiền hằng năm, đối với phần diện tích còn lại.
Nhà đầu tư, doanh nghiệp cảng hàng không được cho thuê lại đất theo hình thức trả tiền hằng năm, trên nguyên tắc công khai, minh bạch, công bằng, theo quy định của Chính phủ. Trường hợp dự án cảng hàng không dân dụng triển khai theo phương thức đối tác công tư (PPP) có sử dụng đất thì áp dụng Điều 207 của Luật Đất đai. Chính phủ quy định chi tiết Điều 208 này.
Quy định chuyển tiếp và lưu ý khi thực hiện
Khoản 9 Điều 260 Luật Đất đai 2024, về chuyển tiếp áp dụng khi luật mới có hiệu lực, cũng được sửa đổi. Đối với đất cảng hàng không dân dụng đã được Nhà nước giao hoặc cho thuê trước ngày 01/7/2026, các chủ thể liên quan tiếp tục quản lý, sử dụng đất đến hết thời hạn đã giao, cho thuê, theo Luật Đất đai số 45/2013/QH13 hoặc Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (tùy thời điểm được giao, cho thuê). Nếu Nhà nước có chủ trương đầu tư nâng cấp, mở rộng làm thay đổi quy hoạch xây dựng cảng hàng không dân dụng, hoặc thay đổi chủ thể quản lý, sử dụng cảng hàng không, thì việc quản lý, sử dụng đất từ thời điểm đó áp dụng theo quy định mới của Luật này. Riêng trường hợp Cảng vụ hàng không đã cho thuê đất trước ngày 01/8/2024 thì tiếp tục thực hiện theo hợp đồng đã ký.
Đối với doanh nghiệp, nhà đầu tư có nhu cầu sử dụng đất tại cảng hàng không, quy trình cơ bản gồm: chuẩn bị hồ sơ đề nghị sử dụng đất theo quy định hiện hành; nộp hồ sơ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền (chủ yếu là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) để xem xét, thẩm định; nhận quyết định giao đất hoặc cho thuê đất; thực hiện nghĩa vụ tài chính phát sinh; và triển khai xây dựng, khai thác công trình đúng mục đích sử dụng đất đã phê duyệt.
Trong quá trình triển khai, các chủ thể cần lưu ý một số rủi ro pháp lý có thể phát sinh như: sử dụng đất không đúng mục đích so với quyết định giao đất, cho thuê đất; chậm hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đúng thời hạn; hoặc việc điều chỉnh quy hoạch cảng hàng không làm ảnh hưởng quyền, lợi ích liên quan đến quyền sử dụng đất đã xác lập. Thời hạn sử dụng đất trong từng trường hợp được xác định theo pháp luật đất đai có hiệu lực tại thời điểm giao đất, cho thuê đất. Hồ sơ cần chuẩn bị thường gồm đơn đề nghị sử dụng đất, tài liệu chứng minh năng lực tài chính và giấy tờ liên quan khác theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
