Bối cảnh và căn cứ pháp lý của việc sửa đổi
Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 54/2026/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung một số nghị định thuộc lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản. Một trong những nội dung đáng chú ý của văn bản này là việc điều chỉnh điểm b khoản 1 Điều 38 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP – quy định liên quan đến nghĩa vụ công khai thông tin của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội trước khi mở đợt tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà. Việc sửa đổi hướng đến mục tiêu tăng cường tính minh bạch trong quá trình triển khai các dự án nhà ở xã hội, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi để người dân có đủ thời gian nắm bắt thông tin trước khi quyết định nộp hồ sơ đăng ký mua.
Cùng trong đợt sửa đổi này, Nghị định 54/2026/NĐ-CP còn điều chỉnh Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, liên quan đến việc xác nhận điều kiện thu nhập của người mua nhà ở xã hội không có hợp đồng lao động. Đây là hai nội dung có mối liên hệ chặt chẽ với nhau, đều nhằm bảo đảm quyền lợi của người có nhu cầu về nhà ở xã hội trong toàn bộ quy trình đăng ký mua.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: trungydang · CC BY 3.0
Yêu cầu công khai thông tin dự án nhà ở xã hội
Theo quy định mới, trước thời điểm bắt đầu tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm công bố công khai những thông tin cốt lõi của dự án, bao gồm: mốc thời gian bắt đầu và mốc thời gian kết thúc việc tiếp nhận hồ sơ; tổng số lượng căn hộ hoặc căn nhà được đưa ra bán; diện tích của từng loại căn hộ; và mức giá bán nhà ở xã hội áp dụng cho dự án. Toàn bộ các thông tin nêu trên phải được đăng tải trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định hiện hành.
Song song với việc đăng tải trên hệ thống dữ liệu chung, chủ đầu tư còn có nghĩa vụ gửi bộ thông tin nêu trên đến Sở Xây dựng nơi triển khai dự án, để cơ quan này thực hiện công khai trên trang thông tin điện tử của Sở. Quy định sửa đổi ấn định rõ mốc thời gian tối thiểu cho việc công khai là 30 ngày trước thời điểm chính thức mở cổng tiếp nhận hồ sơ. Khoảng thời gian này được xem là điều kiện bắt buộc để việc công khai phát huy đúng ý nghĩa, giúp người có nhu cầu mua nhà có đủ thời gian tìm hiểu dự án, chuẩn bị hồ sơ và thu xếp tài chính trước khi thời hạn nộp hồ sơ chính thức bắt đầu.
Điều kiện thu nhập đối với người không có hợp đồng lao động
Bên cạnh nội dung về công khai thông tin, Nghị định 54/2026/NĐ-CP cũng sửa đổi Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP theo hướng làm rõ cách thức xác nhận điều kiện thu nhập đối với nhóm người mua nhà ở xã hội không giao kết hợp đồng lao động, chẳng hạn như lao động tự do, người kinh doanh cá thể hoặc các trường hợp tương tự. Theo quy định sửa đổi, nhóm đối tượng này vẫn phải bảo đảm điều kiện về thu nhập theo mức quy định của pháp luật về nhà ở xã hội, tuy nhiên việc xác nhận thu nhập không còn do đơn vị sử dụng lao động thực hiện như đối với người có hợp đồng lao động, mà được giao cho Công an cấp xã nơi người đó cư trú.
Cụ thể, người thuộc diện này có trách nhiệm tự kê khai và cam kết về mức thu nhập bình quân hằng tháng của bản thân. Trên cơ sở nội dung kê khai, Công an cấp xã có trách nhiệm tiếp nhận, xem xét và, khi cần thiết, tiến hành xác minh tính chính xác của thông tin trước khi đưa ra xác nhận chính thức. Việc giao trách nhiệm xác nhận cho Công an cấp xã được đánh giá là phù hợp với thực tế, bởi cơ quan này có điều kiện nắm bắt thông tin cư trú và hoàn cảnh của người dân tại địa bàn.
Trình tự, thủ tục thực hiện
Việc áp dụng các quy định sửa đổi nêu trên trong thực tế có thể được khái quát qua các bước cơ bản sau đây:
Bước một, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tiến hành rà soát, tổng hợp đầy đủ các thông tin bắt buộc phải công khai theo quy định, gồm thời gian tiếp nhận hồ sơ, số lượng căn hộ, diện tích và giá bán.
Bước hai, chủ đầu tư gửi toàn bộ thông tin đã tổng hợp đến Sở Xây dựng địa phương để được đăng tải trên trang thông tin điện tử của Sở, đồng thời tự đăng tải trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Bước ba, việc công khai thông tin phải được hoàn tất tối thiểu 30 ngày trước ngày chính thức mở đợt tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua nhà; thời hạn này không được rút ngắn dưới bất kỳ lý do nào.
Bước bốn, đối với người mua không có hợp đồng lao động, cá nhân cần chuẩn bị văn bản đề nghị xác nhận điều kiện thu nhập, kèm theo bản kê khai và cam kết về mức thu nhập bình quân hằng tháng, sau đó nộp đến Công an cấp xã nơi cư trú.
Bước năm, Công an cấp xã có trách nhiệm xem xét, xác nhận trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; trường hợp cần thiết, cơ quan này sẽ phối hợp xác minh thêm thông tin về thu nhập trước khi cấp xác nhận chính thức cho người dân.
Một số điểm cần lưu ý
Việc tuân thủ đúng và đầy đủ thời hạn công khai thông tin không đơn thuần là nghĩa vụ pháp lý của chủ đầu tư, mà còn là yếu tố then chốt để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Khi thông tin được công khai đúng thời hạn và đầy đủ nội dung, người dân sẽ có đủ thời gian tìm hiểu dự án, đối chiếu điều kiện của bản thân và chuẩn bị hồ sơ, tài chính cần thiết trước khi nộp đăng ký.
Đối với người dân, đặc biệt là nhóm không có hợp đồng lao động, cần chủ động chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh nhân thân, nơi cư trú cùng các tài liệu liên quan đến thu nhập, để quá trình xác nhận tại Công an cấp xã diễn ra thuận lợi, hạn chế tối đa việc chậm trễ hoặc bị từ chối do hồ sơ chưa đầy đủ hoặc thông tin kê khai chưa chính xác.
Ngoài ra, các chủ đầu tư và người dân cũng nên tiếp tục theo dõi các văn bản hướng dẫn thi hành có liên quan để kịp thời cập nhật những thay đổi cụ thể về trình tự, biểu mẫu áp dụng trong quá trình triển khai Nghị định 54/2026/NĐ-CP trên thực tế, qua đó bảo đảm việc thực hiện đúng quy định của pháp luật hiện hành.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
