Căn cứ pháp lý
Nội dung liên quan đến việc tách thửa, hợp thửa đất hiện được điều chỉnh tại Luật Đất đai năm 2024, cụ thể là Điều 133 và Điều 220, đồng thời được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định số 101/2024/NĐ-CP. Các văn bản này đặt ra khung điều kiện, thành phần hồ sơ và trình tự để người sử dụng đất thực hiện thủ tục tách một thửa đất thành nhiều thửa, hoặc gộp nhiều thửa liền kề thành một thửa duy nhất.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: 福岡県 · Public domain
Khái niệm và ý nghĩa của việc tách thửa, hợp thửa
Về bản chất, tách thửa là quá trình chia một thửa đất đang có thành hai hay nhiều thửa đất độc lập với nhau; ngược lại, hợp thửa là việc sáp nhập các thửa đất liền kề để tạo thành một thửa đất mới duy nhất. Vì cả hai thao tác này đều kéo theo sự thay đổi về ranh giới, hình dạng và diện tích so với hiện trạng đã được ghi nhận trên giấy tờ, nên người sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện đăng ký biến động đất đai theo đúng quy định, bảo đảm thông tin pháp lý luôn khớp với thực tế sử dụng đất.
Điều kiện để được tách thửa đất
Nhóm điều kiện chung
Muốn được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận cho tách thửa, trước hết thửa đất phải đáp ứng đồng thời các yêu cầu sau:
- Đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Vẫn còn trong thời hạn sử dụng theo quy định;
- Không thuộc diện đang có tranh chấp và không bị áp dụng biện pháp kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Sau khi tách, các thửa đất mới hình thành phải có lối đi và kết nối được với hệ thống đường giao thông công cộng hiện có.
Nhóm điều kiện riêng
Bên cạnh các điều kiện chung nêu trên, thủ tục tách thửa còn phải tuân thủ thêm những yêu cầu mang tính đặc thù:
- Diện tích của từng thửa đất hình thành sau khi tách không được nhỏ hơn mức diện tích tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành;
- Nếu diện tích thửa đất dự kiến tách nhỏ hơn hạn mức tối thiểu nói trên thì bắt buộc phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề để bảo đảm điều kiện về diện tích;
- Trường hợp chỉ chuyển mục đích sử dụng đối với một phần diện tích của thửa đất, phần diện tích còn lại sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu áp dụng cho loại đất sau khi đã chuyển mục đích sử dụng.
Hồ sơ cần chuẩn bị
Người có nhu cầu tách thửa cần chuẩn bị một bộ hồ sơ tương đối đầy đủ, thường bao gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa đất (hoặc hợp thửa đất) theo mẫu quy định;
- Bản vẽ tách thửa, thể hiện rõ ranh giới và kích thước của các thửa đất dự kiến hình thành sau khi tách;
- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho thửa đất;
- Các giấy tờ, tài liệu khác có liên quan theo yêu cầu cụ thể của cơ quan tiếp nhận tại từng địa phương.
Việc chuẩn bị hồ sơ càng đầy đủ và chính xác ngay từ đầu sẽ giúp rút ngắn đáng kể thời gian giải quyết thủ tục, đồng thời hạn chế việc phải bổ sung, sửa đổi hồ sơ nhiều lần.
Trình tự, thủ tục thực hiện
Việc tách thửa đất nhìn chung được thực hiện theo các bước cơ bản như sau:
- Chuẩn bị và hoàn thiện hồ sơ — Người sử dụng đất tập hợp đầy đủ các giấy tờ đã nêu ở phần trên, đồng thời bảo đảm bản vẽ tách thửa phản ánh đúng hiện trạng thực tế của thửa đất.
- Nộp hồ sơ — Hồ sơ được nộp tại Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có thửa đất tọa lạc.
- Tiếp nhận, xử lý và trả kết quả — Cơ quan có thẩm quyền kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ, tiến hành đo đạc và chỉnh lý biến động, sau đó trả kết quả cho người sử dụng đất trong thời hạn theo quy định.
Một số lưu ý khi thực hiện thủ tục
Mức diện tích tối thiểu để được phép tách thửa không được ấn định thống nhất trên phạm vi cả nước, mà do Ủy ban nhân dân từng tỉnh, thành phố quy định căn cứ vào điều kiện thực tế tại địa phương. Vì vậy, trước khi tiến hành thủ tục, người sử dụng đất nên chủ động tìm hiểu quy định cụ thể tại nơi có đất, tránh trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện được giải quyết ngay từ đầu.
Bên cạnh đó, hồ sơ chuẩn bị thiếu sót hoặc bản vẽ tách thửa không chính xác là những nguyên nhân phổ biến khiến thủ tục bị kéo dài do phải bổ sung, chỉnh sửa nhiều lần. Do đó, người dân nên rà soát kỹ lưỡng toàn bộ giấy tờ, đối chiếu với quy định của địa phương trước khi nộp hồ sơ, nhằm bảo đảm quá trình tách thửa diễn ra thuận lợi và đúng thời hạn.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
