Căn cứ pháp lý
Việc tặng cho quyền sử dụng đất là một trong các quyền của người sử dụng đất, được ghi nhận tại Điều 45 Luật Đất đai 2024. Ngoài quy định này, một số nội dung liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất gắn với tài sản trên đất trong các dự án bất động sản còn được dẫn chiếu tới Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023. Đây là những văn bản làm nền tảng để xác định điều kiện, trình tự và hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hiện nay.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: Mahiapa · Public domain
Điều kiện để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất
Theo quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được tặng cho (cũng như chuyển nhượng, thừa kế) quyền sử dụng đất của mình khi đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:
- Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
- Thửa đất không đang có tranh chấp, hoặc nếu có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án hoặc phán quyết trọng tài giải quyết dứt điểm và có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc không đang bị áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo pháp luật thi hành án dân sự;
- Việc tặng cho được thực hiện trong thời hạn sử dụng đất còn hiệu lực;
- Quyền sử dụng đất không thuộc diện đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật tố tụng.
Bên cạnh nhóm điều kiện chung nêu trên, tùy vào từng loại đất và từng chủ thể mà pháp luật đặt ra thêm những yêu cầu riêng. Chẳng hạn, việc tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp phải tuân thủ thêm các điều kiện đặc thù áp dụng cho loại đất này; việc chuyển giao quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất trả tiền hằng năm phải đáp ứng điều kiện riêng đối với quyền thuê; còn quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo chính sách hỗ trợ cũng phải thỏa mãn những điều kiện bổ sung tương ứng. Ngoài ra, nếu chủ đầu tư dự án bất động sản chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật, thì bên cạnh các điều kiện tại Điều 45, còn phải tuân thủ thêm quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023.
Hồ sơ và trình tự thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Để việc tặng cho quyền sử dụng đất được công nhận hợp pháp, các bên thường tiến hành theo trình tự cơ bản sau:
- Chuẩn bị hồ sơ: gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc giấy tờ tương đương), giấy tờ tùy thân của bên tặng cho và bên nhận tặng cho, cùng các tài liệu chứng minh quan hệ nhân thân trong trường hợp việc tặng cho có liên quan đến chính sách miễn, giảm nghĩa vụ tài chính.
- Rà soát tình trạng pháp lý của thửa đất: xác nhận đất không có tranh chấp, không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời và vẫn còn trong thời hạn sử dụng.
- Thực hiện các nghĩa vụ tài chính có liên quan, nếu phát sinh, trước hoặc trong quá trình làm thủ tục.
- Soạn thảo hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với đầy đủ nội dung theo quy định, thường được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật về giao dịch bất động sản.
- Đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hợp đồng phát sinh hiệu lực pháp lý và quyền sử dụng đất được ghi nhận cho bên nhận tặng cho.
Những nội dung chính cần thể hiện trong mẫu hợp đồng
Một mẫu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đầy đủ thường thể hiện các nội dung: thông tin nhân thân của bên tặng cho và bên nhận tặng cho; thông tin cụ thể về thửa đất như số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và nguồn gốc đất; căn cứ pháp lý xác lập quyền sử dụng đất của bên tặng cho; cam kết về tình trạng pháp lý của đất, bao gồm việc không có tranh chấp và không bị kê biên; thỏa thuận về thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất; trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu có; và cam kết của hai bên về việc giao kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hay ép buộc.
Một số lưu ý khi sử dụng mẫu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Trước khi lập và ký hợp đồng, các bên nên kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của thửa đất để tránh rủi ro tranh chấp phát sinh sau này, đặc biệt trong trường hợp đất đang có nhiều đồng sở hữu hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận đầy đủ. Việc không đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 45 Luật Đất đai 2024, chẳng hạn đất đã hết thời hạn sử dụng, đang bị kê biên hoặc đang có tranh chấp, có thể khiến hợp đồng tặng cho không được công nhận hoặc không thể đăng ký biến động. Bên cạnh đó, nghĩa vụ tài chính phát sinh khi tặng cho quyền sử dụng đất, nếu có, cần được xác định và thực hiện đầy đủ để hồ sơ được cơ quan đăng ký đất đai chấp thuận. Đối với các trường hợp đặc thù như tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp, chuyển giao quyền thuê đất trong dự án bất động sản, hoặc quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số, các bên cần đối chiếu thêm những điều kiện bổ sung tương ứng để bảo đảm hợp đồng tặng cho được thực hiện đúng quy định và có giá trị pháp lý lâu dài.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
