Căn cứ pháp lý
Ngày 28/4/2026, Tòa án nhân dân tối cao ban hành Công văn số 250/TANDTC-PC, thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc phát sinh trong công tác xét xử, trong đó có nội dung xác định thẩm quyền giải quyết các vụ việc tranh chấp liên quan đến đất đai. Nội dung giải đáp được xây dựng trên nền tảng Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, cụ thể là các quy định về thẩm quyền theo loại việc tại Điều 26, Điều 28, Điều 30 và Điều 32, kết hợp với quy định về thẩm quyền theo lãnh thổ tại Điều 39. Đây là cơ sở để các Tòa án địa phương áp dụng thống nhất khi thụ lý những vụ việc có tính chất phức tạp, dễ phát sinh cách hiểu khác nhau, như tranh chấp thừa kế đối với di sản là bất động sản hay tranh chấp hợp đồng gắn liền với quyền sử dụng đất.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: USDAgov · Public domain
Nội dung giải đáp về thẩm quyền
Theo hướng dẫn tại Công văn 250/TANDTC-PC, việc xác định Tòa án có thẩm quyền thụ lý, giải quyết cần căn cứ vào tính chất của quan hệ tranh chấp cụ thể, không áp dụng một quy tắc chung cho mọi loại vụ việc liên quan đến đất đai.
Đối với tranh chấp về thừa kế mà di sản là bất động sản, nguyên tắc chung là thẩm quyền thuộc về Tòa án nơi bị đơn đang cư trú hoặc làm việc, căn cứ điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự. Quy định này xuất phát từ nguyên tắc bảo đảm quyền lợi của người bị kiện, tạo điều kiện thuận lợi để bị đơn tham gia tố tụng tại nơi mình đang sinh sống, làm việc.
Tuy nhiên, pháp luật cũng ghi nhận một ngoại lệ đáng lưu ý: nếu các đương sự đã có thỏa thuận bằng văn bản, thống nhất lựa chọn Tòa án nơi cư trú hoặc làm việc của nguyên đơn để giải quyết vụ việc, thì thỏa thuận đó được tôn trọng và Tòa án nơi nguyên đơn cư trú, làm việc sẽ có thẩm quyền thụ lý, theo điểm b khoản 1 Điều 39. Quy định này thể hiện nguyên tắc tôn trọng quyền tự định đoạt của đương sự trong tố tụng dân sự.
Với nhóm tranh chấp phát sinh từ hợp đồng có liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất — bao gồm hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng thế chấp, hợp đồng cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất — thẩm quyền giải quyết cũng được xác định theo hướng linh hoạt. Tòa án có thẩm quyền có thể được xác định theo điểm a hoặc điểm b khoản 1 Điều 39 (dựa trên nơi cư trú, làm việc của bị đơn, hoặc theo thỏa thuận lựa chọn nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn), hoặc theo điểm g khoản 1 Điều 40 — tức là Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện, do nguyên đơn có quyền lựa chọn khi khởi kiện.
Riêng đối với những tranh chấp mà đối tượng trực tiếp của vụ kiện là bất động sản — chẳng hạn tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng gắn liền với một thửa đất, một căn nhà cụ thể — pháp luật quy định thẩm quyền thuộc về Tòa án nơi có bất động sản đó tọa lạc, theo điểm c khoản 1 Điều 39. Đây là quy định mang tính bắt buộc, không phụ thuộc vào ý chí thỏa thuận của các bên, nhằm bảo đảm việc xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc thực địa (nếu có) được thuận lợi và chính xác.
Trình tự xác định thẩm quyền và nộp hồ sơ khởi kiện
Để vận dụng đúng các nguyên tắc nêu trên vào thực tế, người có nhu cầu khởi kiện có thể tham khảo trình tự các bước sau:
Bước 1 — Xác định bản chất của quan hệ tranh chấp: cần phân loại rõ vụ việc thuộc nhóm tranh chấp thừa kế đối với bất động sản, tranh chấp hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, hay tranh chấp có đối tượng trực tiếp là bất động sản, bởi mỗi nhóm quan hệ sẽ dẫn đến quy tắc xác định thẩm quyền khác nhau như đã trình bày ở trên.
Bước 2 — Xác định Tòa án có thẩm quyền tương ứng: căn cứ vào nơi cư trú, làm việc của bị đơn; hoặc nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn nếu có thỏa thuận hợp lệ bằng văn bản; hoặc nơi có bất động sản; hoặc nơi thực hiện hợp đồng, tùy thuộc vào loại tranh chấp đã được xác định ở bước một.
Bước 3 — Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện đầy đủ, bao gồm đơn khởi kiện thể hiện rõ yêu cầu cùng các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp đang bị xâm phạm hoặc đang có tranh chấp, như giấy tờ về quyền sử dụng đất, hợp đồng liên quan, di chúc hoặc các giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế.
Bước 4 — Nộp hồ sơ tại Tòa án đã được xác định là có thẩm quyền và theo dõi thông báo thụ lý từ Tòa án. Trường hợp hồ sơ nộp không đúng Tòa án có thẩm quyền, người khởi kiện có thể bị yêu cầu chuyển đơn hoặc bị trả lại đơn khởi kiện, làm kéo dài thời gian giải quyết vụ việc.
Một số điểm cần lưu ý khi vận dụng
Việc xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai trong thực tế không phải lúc nào cũng đơn giản, bởi một vụ việc cụ thể có thể đồng thời mang đặc điểm của nhiều nhóm quan hệ pháp luật, chẳng hạn vừa liên quan đến thừa kế, vừa liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng đã được xác lập trước đó. Trong những tình huống như vậy, cần phân tích kỹ yêu cầu khởi kiện chính để lựa chọn căn cứ thẩm quyền phù hợp, tránh trường hợp Tòa án trả lại đơn hoặc phải chuyển vụ việc sang Tòa án khác thụ lý.
Ngoài ra, thỏa thuận lựa chọn Tòa án theo nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn quy định tại điểm b khoản 1 Điều 39 chỉ có giá trị khi được lập thành văn bản rõ ràng giữa các bên trước khi khởi kiện; nếu không có thỏa thuận hợp lệ, nguyên tắc mặc định vẫn là thẩm quyền thuộc về Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc. Riêng với tranh chấp có đối tượng là bất động sản, do tính chất bắt buộc của quy định về thẩm quyền theo nơi có bất động sản, các bên không thể thỏa thuận khác đi quy định này.
Bên cạnh việc xác định Tòa án theo lãnh thổ như đã trình bày, người khởi kiện cũng nên đối chiếu thêm với các quy định về thẩm quyền theo loại việc tại Điều 26, Điều 28, Điều 30 và Điều 32 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, để xác định đúng cấp Tòa án — cấp huyện hay cấp tỉnh — có thẩm quyền thụ lý ban đầu, tránh việc hồ sơ bị chuyển đi chuyển lại giữa các cấp Tòa án, gây mất thời gian cho người khởi kiện.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
