Cơ sở pháp lý và bối cảnh xây dựng quy định
Điều 18 của Dự thảo Luật Đất đai (bản dự thảo ngày 08/8/2026) đặt ra khung pháp lý về thẩm quyền thực hiện quản lý nhà nước đối với đất đai. Nội dung này được xây dựng trên cơ sở Nghị định 49/2026/NĐ-CP cùng hệ thống quy định pháp luật đất đai hiện hành, đồng thời được thiết kế theo hướng mở — đưa ra hai phương án phân định thẩm quyền để cơ quan soạn thảo tiếp tục lấy ý kiến, hoàn thiện trước khi trình cấp có thẩm quyền thông qua chính thức.
Việc xây dựng song song hai phương án phản ánh sự cân nhắc giữa mô hình tập trung thẩm quyền ở cấp tỉnh và mô hình phân cấp mạnh hơn xuống cấp xã — hướng đi gắn với chủ trương tổ chức lại chính quyền địa phương theo hai cấp. Đây là nội dung tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân và tổ chức khi thực hiện các thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất, nên cần được theo dõi sát trong suốt quá trình hoàn thiện dự thảo.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: USDAgov · Public domain
Phương án thứ nhất: tập trung thẩm quyền ở cấp tỉnh
Theo phương án này, phần lớn thẩm quyền quản lý đất đai được giao cho chính quyền cấp tỉnh đảm nhiệm:
- Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời xem xét sửa đổi, bổ sung bảng giá đất khi phát sinh yêu cầu thực tế.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nắm thẩm quyền đối với hàng loạt nội dung then chốt: thu hồi đất; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giao đất; cho thuê đất; chuyển mục đích sử dụng đất; điều chỉnh, gia hạn thời hạn sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất; và phê duyệt phương án sử dụng đất.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được trao quyền phân cấp hoặc ủy quyền cho cơ quan, người có thẩm quyền để triển khai các nhiệm vụ nêu trên, tạo sự linh hoạt trong tổ chức thực hiện.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cũng là cấp ban hành quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai áp dụng tại địa phương.
Mô hình này giữ cách tiếp cận tương đối gần với thực tiễn hiện hành, theo đó cấp tỉnh là đầu mối xuyên suốt, từ hoạch định chính sách giá đất đến tổ chức thực hiện các thủ tục hành chính cụ thể.
Phương án thứ hai: phân cấp thẩm quyền xuống cấp xã
Phương án thứ hai vẫn giữ nguyên vai trò của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trong việc quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, nhưng thay đổi đáng kể cách phân bổ thẩm quyền thực thi:
- Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xử lý đối với tổ chức trong nước và tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Ủy ban nhân dân cấp xã đảm nhận đối với cá nhân và cộng đồng dân cư.
- Về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất: thẩm quyền cũng được tách theo đối tượng áp dụng — cấp tỉnh quyết định đối với tổ chức, cấp xã quyết định đối với cá nhân và cộng đồng dân cư.
- Việc phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, cũng như giải quyết tranh chấp, khiếu nại trong quản lý đất đai, được thực hiện theo các quy định tương ứng của Luật Đất đai.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiếp tục quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai áp dụng trong phạm vi địa phương.
Điểm khác biệt cốt lõi giữa hai phương án nằm ở chỗ: phương án thứ hai đưa cấp xã trở thành chủ thể trực tiếp giải quyết thủ tục đất đai cho cá nhân, hộ gia đình và cộng đồng dân cư, thay vì dồn toàn bộ về cấp tỉnh như phương án thứ nhất. Cách tiếp cận này hướng tới rút ngắn khoảng cách giữa người dân với cơ quan có thẩm quyền, giảm tải cho cấp tỉnh, song cũng đặt ra yêu cầu cao hơn về năng lực chuyên môn và nguồn lực tổ chức của chính quyền cấp xã.
Trình tự triển khai trên thực tế
Dù áp dụng theo phương án nào, việc thực hiện thẩm quyền quản lý đất đai về cơ bản vẫn tuân theo trình tự sau:
- Xác định rõ nhu cầu quản lý và đối tượng chịu tác động — tổ chức, cá nhân, hộ gia đình hay cộng đồng dân cư liên quan đến thửa đất cần xử lý.
- Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, làm căn cứ để tính toán các nghĩa vụ tài chính liên quan.
- Cơ quan có thẩm quyền — Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cấp xã, tùy theo phương án được lựa chọn — ra quyết định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đúng theo phạm vi được phân định.
- Thực hiện các thủ tục giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Giải quyết tranh chấp, khiếu nại phát sinh trong quá trình quản lý đất đai theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.
Trình tự nêu trên cho thấy, dù thẩm quyền được phân bổ theo hướng tập trung hay phân cấp, các bước thực hiện vẫn phải bảo đảm sự liên thông giữa khâu định giá đất, khâu ra quyết định hành chính và khâu xử lý hậu quả pháp lý khi phát sinh tranh chấp.
Những điểm cần lưu ý
Người dân, tổ chức khi theo dõi hoặc chịu tác động bởi quy định này nên lưu ý một số vấn đề sau:
- Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là nhóm nội dung tiềm ẩn nhiều nguy cơ tranh chấp nhất, do liên quan trực tiếp đến quyền lợi tài sản của người sử dụng đất. Cần theo dõi sát phương án cuối cùng được thông qua để xác định chính xác cơ quan có thẩm quyền giải quyết là cấp tỉnh hay cấp xã.
- Thời hạn giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai cần được cơ quan nhà nước tuân thủ nghiêm ngặt, tránh kéo dài làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
- Hồ sơ cần chuẩn bị khi thực hiện thủ tục thường bao gồm giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, các quyết định liên quan của Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân các cấp, cùng những tài liệu khác theo yêu cầu cụ thể của từng loại thủ tục.
- Vì đây vẫn là nội dung dự thảo, hai phương án nêu trên có thể tiếp tục được điều chỉnh trong quá trình lấy ý kiến, thẩm định và hoàn thiện trước khi Luật Đất đai chính thức được ban hành. Người dân, tổ chức nên chủ động cập nhật để nắm bắt quy định cuối cùng có hiệu lực áp dụng, tránh căn cứ vào nội dung dự thảo chưa được thông qua để thực hiện các giao dịch, thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
