Căn cứ pháp lý
Thời điểm xác định thu nhập tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản được quy định tại khoản 5 Điều 57 Nghị định 253/2026/NĐ-CP.
Minh họa: Doanh nghiệp & hộ kinh doanh — Ảnh: Office of Congressman Duncan D. Hunter · Public domain
Quy định chi tiết về thời điểm xác định
Pháp luật xác định thời điểm tính thuế theo từng hình thức chuyển nhượng bất động sản như sau:
Chuyển nhượng không có thỏa thuận người nộp thuế thay
Khi hợp đồng chuyển nhượng không quy định bên mua sẽ nộp thuế thay cho bên bán, thì mốc thời gian để xác định thu nhập tính thuế chính là ngày hợp đồng chuyển nhượng phát sinh hiệu lực theo những điều khoản trong luật pháp có liên quan.
Chuyển nhượng có thỏa thuận người nộp thuế thay
Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quy định bên mua sẽ tiến hành nộp thuế thay cho bên bán, thì thời điểm xác định thu nhập để tính thuế sẽ được tính từ lúc hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sử dụng và quyền sở hữu đối với bất động sản đó.
Chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai
Đối với trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất gắn liền với công trình xây dựng chưa hoàn thành, thời điểm để xác định thu nhập tính thuế là lúc cá nhân thực hiện thủ tục khai báo và nộp báo cáo tài chính cùng cơ quan thuế.
Góp vốn bằng bất động sản
Cá nhân sử dụng bất động sản để góp vốn cho tổ chức kinh tế sẽ được miễn khai và nộp thuế tại thời điểm góp vốn. Tuy nhiên, khi tổ chức kinh tế thực hiện chuyển nhượng vốn góp, rút vốn hoặc giải thể, tổ chức đó có nghĩa vụ khai thuế và nộp thuế thay cho cá nhân đối với thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng bất động sản.
Cá nhân cũng phải chủ động thực hiện khai báo và nộp thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng vốn hoặc thu nhập từ đầu tư vốn (trong các tình huống rút vốn hoặc tổ chức kinh tế giải thể) theo những quy định của pháp luật.
Xác định giá trị thu nhập từ góp vốn bằng bất động sản
Mức thu nhập tính thuế phát sinh từ chuyển nhượng bất động sản được dùng để góp vốn sẽ được xác định dựa trên giá trị phần vốn ghi trong hợp đồng góp vốn tại thời điểm cá nhân thực hiện góp. Trong trường hợp cá nhân chuyển nhượng hoặc rút một phần giá trị vốn góp, cá nhân phải nộp thuế TNCN đối với thu nhập phát sinh từ phần chuyển nhượng bất động sản cho đến khi đạt mức giá trị bằng với giá trị vốn góp ban đầu.
Trách nhiệm khi tổ chức khai thuế thay giải thể
Nếu tổ chức kinh tế đã được giao nhiệm vụ khai thuế và nộp thuế thay cho cá nhân nhưng sau đó giải thể hoặc phá sản mà chưa hoàn thành nghĩa vụ này, cá nhân sẽ phải tự thực hiện thủ tục khai báo và nộp thuế theo những quy định của luật pháp.
Các bước thực hiện
Cá nhân và tổ chức cần thực hiện các bước sau để đảm bảo tuân thủ:
-
Xác định rõ loại hình chuyển nhượng bất động sản và những thỏa thuận được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng.
-
Nếu hợp đồng có quy định người nộp thuế thay, cần hoàn thành đầy đủ các thủ tục đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản.
-
Đối với chuyển nhượng nhà ở chưa xây dựng xong, phải nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế theo đúng hạn định.
-
Trong trường hợp sử dụng bất động sản để góp vốn, cần ghi chép và theo dõi giá trị phần vốn, đồng thời thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế khi có chuyển nhượng hoặc rút vốn.
-
Khi tổ chức khai thuế thay không còn tồn tại, cá nhân phải kịp thời thực hiện khai báo và nộp thuế theo những yêu cầu của luật pháp.
Những lưu ý quan trọng
-
Các giấy tờ hợp pháp xác nhận tỷ lệ sở hữu và quyền sử dụng bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc xác định đầy đủ và chính xác nghĩa vụ thuế của cá nhân.
-
Thời hạn khai báo và nộp thuế phải tuân thủ đúng theo những quy định của luật pháp để tránh các rủi ro về pháp lý và xử phạt hành chính.
-
Cá nhân nên chuẩn bị đầy đủ các tài liệu, giấy tờ và chứng cứ liên quan đến quá trình chuyển nhượng bất động sản để có thể thực hiện đúng và đủ các nghĩa vụ thuế theo quy định.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
