Căn cứ pháp lý áp dụng
Ngày 29/5/2026, Cục Quản lý đất đai đã ban hành Công văn số 2424/QLĐĐ-QHGĐ nhằm hướng dẫn việc xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn gọi là sổ đỏ) cho các trường hợp nhận chuyển nhượng, mua bán đất đai thông qua giấy tờ viết tay. Văn bản được xây dựng dựa trên quy định tại điểm d khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024, đồng thời dẫn chiếu Nghị định số 49/2026/NĐ-CP của Chính phủ làm cơ sở hướng dẫn triển khai trong thực tiễn.
Đây là căn cứ pháp lý quan trọng để các địa phương thống nhất cách hiểu và cách xử lý đối với những hồ sơ đất đai có nguồn gốc từ giao dịch dân sự tự phát, không qua công chứng hay chứng thực theo đúng trình tự pháp luật quy định tại thời điểm chuyển nhượng.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: JLPC · CC BY-SA 3.0
Nội dung hướng dẫn của Công văn 2424/QLĐĐ-QHGĐ
Công văn tập trung giải đáp vướng mắc phát sinh trong quá trình xét duyệt hồ sơ cấp sổ đỏ đối với đất được chuyển nhượng, mua bán bằng giấy viết tay lập trước ngày 15/10/1993 — mốc thời gian được Luật Đất đai lấy làm căn cứ phân định giai đoạn sử dụng đất ổn định.
Theo hướng dẫn, nếu giấy tờ chuyển nhượng được xác lập trước mốc thời gian nêu trên và được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận về việc sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp trước ngày 15/10/1993, thì giấy tờ đó được xem là đủ điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024.
Trên cơ sở đó, hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất thuộc trường hợp này sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất — đây được xem là điểm mấu chốt tháo gỡ khó khăn cho nhiều hộ dân đang sử dụng đất ổn định lâu năm nhưng thiếu giấy tờ hợp lệ theo quy định hiện hành.
Công văn cũng nêu rõ thẩm quyền xét duyệt, thẩm định và cấp Giấy chứng nhận thuộc về cơ quan quản lý đất đai tại địa phương. Người dân có nhu cầu được hướng dẫn liên hệ trực tiếp Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Sở Nông nghiệp và Môi trường nơi có đất để được tiếp nhận, giải quyết theo đúng trình tự.
Điều kiện và hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận
Để được xem xét cấp sổ đỏ theo hướng dẫn tại Công văn 2424/QLĐĐ-QHGĐ, người sử dụng đất cần đáp ứng đồng thời các điều kiện sau:
- Có giấy tờ chuyển nhượng, mua bán đất bằng hình thức viết tay, được lập trước ngày 15/10/1993;
- Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận việc sử dụng đất diễn ra ổn định, liên tục, không có tranh chấp trước thời điểm nêu trên;
- Hiện đang trực tiếp quản lý, sử dụng phần đất đó, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt tại địa phương.
Về hồ sơ, người dân cần chuẩn bị các loại giấy tờ chính sau:
- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu quy định;
- Bản gốc (hoặc bản sao có xác nhận) giấy tờ chuyển nhượng, mua bán đất bằng giấy viết tay;
- Văn bản xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm và tình trạng sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờ tùy thân của người đề nghị (căn cước công dân, sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ chứng minh nơi cư trú theo quy định hiện hành);
- Các tài liệu khác chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất (nếu có), phục vụ việc đối chiếu, xác minh.
Trình tự, thủ tục thực hiện
Việc đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo hướng dẫn tại Công văn 2424/QLĐĐ-QHGĐ được thực hiện qua các bước cơ bản như sau:
Bước 1 — Liên hệ cơ quan địa phương. Người sử dụng đất liên hệ Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để được hướng dẫn cụ thể về thành phần hồ sơ, mẫu đơn và quy trình xác nhận.
Bước 2 — Hoàn thiện hồ sơ. Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chuyển nhượng viết tay cùng văn bản xác nhận của chính quyền địa phương về việc sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993, kèm các tài liệu bổ trợ khác nếu có.
Bước 3 — Nộp hồ sơ. Hồ sơ được nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc tại Sở Nông nghiệp và Môi trường theo hướng dẫn của cơ quan tiếp nhận, tùy theo phân cấp thẩm quyền tại từng địa phương.
Bước 4 — Thẩm định và xét duyệt. Cơ quan có thẩm quyền tiến hành xác minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, đối chiếu với quy hoạch và các quy định liên quan để làm cơ sở ra quyết định.
Bước 5 — Nhận kết quả. Người đề nghị chờ thông báo và nhận kết quả giải quyết hồ sơ theo thời hạn quy định của cơ quan có thẩm quyền tại địa phương.
Một số lưu ý khi thực hiện
Việc căn cứ vào giấy tờ viết tay để đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiềm ẩn một số rủi ro pháp lý nếu không có đầy đủ xác nhận từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, người dân cần đặc biệt lưu ý những điểm sau:
- Giấy tờ chuyển nhượng viết tay chỉ được công nhận giá trị pháp lý khi có xác nhận rõ ràng của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm xác lập và quá trình sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993; thiếu xác nhận này, hồ sơ có thể không đủ điều kiện xét duyệt.
- Cần tuân thủ đúng thời hạn giải quyết hồ sơ theo quy định pháp luật hiện hành, tránh để hồ sơ kéo dài gây phát sinh thêm thủ tục bổ sung.
- Nên chủ động thu thập, lưu giữ đầy đủ các tài liệu liên quan đến nguồn gốc và quá trình sử dụng đất (biên lai nộp thuế đất, xác nhận của khu dân cư, tài liệu địa chính cũ…) để làm căn cứ đối chiếu, hạn chế phát sinh tranh chấp, khiếu kiện trong quá trình thực hiện thủ tục.
- Trường hợp phần đất có dấu hiệu tranh chấp hoặc chưa phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, người dân nên chủ động trao đổi trước với Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Sở Nông nghiệp và Môi trường để được hướng dẫn phương án xử lý phù hợp trước khi nộp hồ sơ chính thức.
Nhìn chung, Công văn 2424/QLĐĐ-QHGĐ đã góp phần làm rõ cách áp dụng điểm d khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai năm 2024 đối với nhóm hồ sơ đất đai có nguồn gốc giấy viết tay lập trước ngày 15/10/1993, tạo cơ sở thống nhất để các địa phương giải quyết quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất theo đúng quy định của Nghị định số 49/2026/NĐ-CP và pháp luật đất đai hiện hành.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
