Cơ sở pháp lý áp dụng
Từ ngày 05/3/2026, Bộ Tài chính chính thức ban hành Thông tư 18/2026/TT-BTC, trong đó xác lập 04 biểu mẫu dùng để kê khai nghĩa vụ thuế phát sinh từ hoạt động cho thuê bất động sản. Văn bản này được xây dựng trên nền tảng của Nghị định 68/2026/NĐ-CP — nghị định hướng dẫn chi tiết việc thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế — đồng thời có mối liên hệ trực tiếp với Thông tư 40/2021/TT-BTC, vốn là văn bản hướng dẫn về thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và công tác quản lý thuế áp dụng cho hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh. Việc nắm rõ hệ thống căn cứ pháp lý nêu trên giúp tổ chức, cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản xác định đúng mẫu biểu cần sử dụng, tránh nhầm lẫn giữa quy định cũ và quy định mới.
Minh họa: Doanh nghiệp & hộ kinh doanh — Ảnh: Images_of_Money's profile · CC BY 2.0
Các biểu mẫu khai thuế cho thuê bất động sản theo Thông tư 18/2026/TT-BTC
Thông tư 18/2026/TT-BTC phân chia biểu mẫu khai thuế thành hai nhóm, tương ứng với hai phương thức thực hiện nghĩa vụ kê khai.
Nhóm thứ nhất áp dụng cho tình huống tổ chức đứng ra khai thay, nộp thay nghĩa vụ thuế cho cá nhân cho thuê bất động sản. Ở nhóm này, tổ chức khai thay sử dụng Tờ khai thuế theo Mẫu số 01/TCKT, kèm theo Phụ lục Bảng kê chi tiết từng cá nhân có bất động sản cho thuê, được lập theo Mẫu số 02/BK-KTBĐS.
Nhóm thứ hai dành cho trường hợp người có bất động sản cho thuê trực tiếp thực hiện kê khai với cơ quan thuế mà không thông qua tổ chức trung gian. Trong tình huống này, người nộp thuế sử dụng Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản theo Mẫu số 01/BĐS, đồng thời đính kèm Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản cho thuê theo Mẫu số 01/BK-BĐS.
Việc phân định rõ hai nhóm mẫu biểu như trên giúp cơ quan thuế thuận tiện hơn trong việc quản lý dữ liệu kê khai, đồng thời giúp người nộp thuế xác định chính xác trách nhiệm của mình tùy theo việc có hay không có tổ chức đứng ra khai thay.
Quy định chuyển tiếp đối với trường hợp đặc thù
Thông tư 18/2026/TT-BTC cũng tính đến tình huống chuyển giao giữa quy định cũ và quy định mới. Cụ thể, đối với các trường hợp thuộc phạm vi điều chỉnh của khoản 3 Điều 18 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, người nộp thuế được phép thực hiện điều chỉnh số liệu đã khai bằng cách sử dụng Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản theo Mẫu số 01/TTS — mẫu biểu được ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC.
Song song đó, đối với doanh thu phát sinh trong năm 2026, người nộp thuế thực hiện kê khai theo Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản Mẫu số 01/BĐS, ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC. Quy định này cho thấy nhà làm luật đã dự liệu giai đoạn giao thời giữa hai văn bản, nhằm bảo đảm người nộp thuế không bị gián đoạn nghĩa vụ kê khai khi hệ thống biểu mẫu có sự thay đổi.
Trình tự, thủ tục thực hiện nghĩa vụ khai thuế
Để hoàn tất nghĩa vụ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản theo quy định mới, tổ chức, cá nhân liên quan cần tiến hành theo trình tự sau đây.
Trước tiên, cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khai thuế, lựa chọn đúng biểu mẫu tương ứng với vai trò của mình — là tổ chức khai thay hay là người trực tiếp cho thuê bất động sản.
Tiếp theo, hồ sơ khai thuế đã chuẩn bị được nộp đến cơ quan thuế có thẩm quyền quản lý theo quy định.
Sau khi hồ sơ được tiếp nhận, tổ chức, cá nhân có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ nộp thuế tương ứng với số liệu đã kê khai, theo đúng thời hạn luật định.
Cuối cùng, các tài liệu, chứng từ có liên quan đến hoạt động cho thuê bất động sản — bao gồm hợp đồng thuê, chứng từ ghi nhận doanh thu và các giấy tờ khác — cần được lưu giữ đầy đủ, phục vụ cho công tác đối chiếu, kiểm tra của cơ quan thuế khi cần thiết.
Một số lưu ý nhằm hạn chế rủi ro pháp lý
Tổ chức, cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản cần đặc biệt lưu tâm đến thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, bởi việc chậm trễ hoặc bỏ sót nghĩa vụ kê khai có thể dẫn đến việc bị xử phạt theo quy định pháp luật về quản lý thuế.
Bên cạnh đó, việc lựa chọn sai biểu mẫu — chẳng hạn nhầm lẫn giữa mẫu dành cho tổ chức khai thay và mẫu dành cho cá nhân trực tiếp kê khai — cũng có thể khiến hồ sơ bị trả lại hoặc phải điều chỉnh, gây mất thời gian cho người nộp thuế.
Ngoài ra, việc lưu trữ đầy đủ hợp đồng cho thuê, chứng từ liên quan đến doanh thu và các tài liệu khác theo yêu cầu của cơ quan thuế không chỉ là nghĩa vụ mà còn là biện pháp tự bảo vệ quyền lợi của người nộp thuế trong trường hợp phát sinh tranh chấp hoặc bị thanh tra, kiểm tra thuế.
Nhìn chung, việc cập nhật kịp thời các biểu mẫu mới theo Thông tư 18/2026/TT-BTC, đối chiếu với quy định chuyển tiếp tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Thông tư 40/2021/TT-BTC, sẽ giúp tổ chức, cá nhân cho thuê bất động sản thực hiện đúng, đủ nghĩa vụ thuế, đồng thời hạn chế tối đa các rủi ro pháp lý có thể phát sinh.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
