Căn cứ pháp lý và phạm vi điều chỉnh
Ngày 17/3/2026, Bộ Tài chính chính thức ban hành Thông tư 21/2026/TT-BTC, văn bản sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 80/2021/TT-BTC (ban hành ngày 29/9/2021). Thông tư mới này tiếp tục đóng vai trò hướng dẫn chi tiết việc thi hành các quy định của Luật Quản lý thuế cũng như Nghị định 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 của Chính phủ. Kể từ ngày ký ban hành – 17/3/2026 – Thông tư 21/2026/TT-BTC đã phát sinh hiệu lực thi hành, đồng nghĩa với việc cơ quan thuế, người nộp thuế và các bên liên quan phải cập nhật, áp dụng ngay những nội dung sửa đổi trong quá trình thực hiện nghĩa vụ thuế.
Nhìn chung, phạm vi sửa đổi của thông tư lần này tập trung vào năm nhóm vấn đề chính: hồ sơ miễn, giảm tiền thuê đất; hồ sơ miễn, giảm tiền sử dụng đất; cơ chế xử lý chuyển tiếp trong giai đoạn địa phương chưa hoàn thiện quy trình đất đai; mức kinh phí chi trả cho hoạt động ủy nhiệm thu; và việc điều chỉnh mẫu biểu kê khai thuế thu nhập doanh nghiệp. Đây đều là những nội dung có tác động trực tiếp đến quyền lợi cũng như nghĩa vụ kê khai của tổ chức, cá nhân nộp thuế.
Minh họa: Doanh nghiệp & hộ kinh doanh — Ảnh: Ministry of Finance of India · GODL-India
Quy định mới về hồ sơ miễn, giảm tiền thuê đất và tiền sử dụng đất
Đối với tiền thuê đất, Thông tư 21/2026/TT-BTC xác lập rõ thành phần hồ sơ áp dụng cho hai nhóm trường hợp: trường hợp được miễn tiền thuê đất trong một khoảng thời gian nhất định, và trường hợp được giảm tiền thuê đất. Riêng nhóm được giảm, thông tư dẫn chiếu cụ thể đến bốn trường hợp đã được liệt kê tại các khoản 3, 4, 5 và 6 Điều 5 Nghị định 230/2025/NĐ-CP, qua đó giúp cơ quan thuế và người nộp thuế có căn cứ thống nhất khi xác định hồ sơ cần chuẩn bị.
Liên quan đến tiền sử dụng đất, điểm đáng chú ý là Thông tư 21/2026/TT-BTC đã bãi bỏ toàn bộ Điều 60 của Thông tư 80/2021/TT-BTC. Việc loại bỏ quy định này nhằm bảo đảm sự tương thích với hệ thống pháp luật đất đai hiện hành, tránh chồng chéo hoặc mâu thuẫn giữa quy định về thủ tục thuế với quy định chuyên ngành đất đai đã được sửa đổi trước đó.
Để giải quyết khoảng trống phát sinh trong giai đoạn chuyển tiếp – khi một số Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa kịp ban hành trình tự, thủ tục hành chính riêng về đất đai tại địa phương – thông tư cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được lựa chọn một trong hai hướng xử lý: tiếp tục vận dụng hồ sơ miễn, giảm theo quy định tại Điều 59 và Điều 60 Thông tư 80/2021/TT-BTC, hoặc tự quyết định thành phần hồ sơ phù hợp cho từng tình huống cụ thể phát sinh tại địa bàn. Quy định mang tính linh hoạt này giúp tránh tình trạng ách tắc thủ tục cho người dân, doanh nghiệp trong thời gian chờ địa phương hoàn thiện khung pháp lý về đất đai.
Điều chỉnh mức kinh phí ủy nhiệm thu và mẫu biểu khai thuế thu nhập doanh nghiệp
Về hoạt động ủy nhiệm thu, Thông tư 21/2026/TT-BTC trao quyền cho Cục trưởng Cục Thuế được chủ động ấn định mức kinh phí chi trả cho công tác này sao cho phù hợp với đặc thù từng địa bàn quản lý. Tuy có sự linh hoạt trong việc quyết định, mức chi bình quân vẫn bị giới hạn ở ngưỡng tối đa 6% trên tổng số tiền thuế thực thu được thông qua kênh ủy nhiệm thu, nhằm bảo đảm tính hợp lý và kiểm soát được ngân sách chi trả cho hoạt động này.
Ở nội dung liên quan đến thuế thu nhập doanh nghiệp, thông tư thực hiện việc thay thế một loạt mẫu biểu kê khai đã áp dụng theo Thông tư 80/2021/TT-BTC bằng các mẫu biểu mới. Đồng thời, văn bản bổ sung quy định xử lý chuyển tiếp riêng dành cho doanh nghiệp nước ngoài đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng vốn trước thời điểm Nghị định 320/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, giúp các doanh nghiệp này có căn cứ pháp lý rõ ràng để hoàn tất nghĩa vụ kê khai, nộp thuế đối với những giao dịch đã phát sinh trước đó.
Trình tự các bước người nộp thuế cần thực hiện
Căn cứ những nội dung sửa đổi nêu trên, người nộp thuế – đặc biệt là các trường hợp liên quan đến tiền thuê đất, tiền sử dụng đất – có thể tham khảo trình tự thực hiện theo các bước cơ bản sau đây.
Trước tiên, cần rà soát để xác định chính xác mình có thuộc diện được miễn hoặc giảm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất theo các căn cứ pháp lý đã nêu hay không. Sau khi xác định được diện áp dụng, bước tiếp theo là chuẩn bị đầy đủ thành phần hồ sơ theo hướng dẫn tại Thông tư 21/2026/TT-BTC cùng các văn bản pháp luật có liên quan, lưu ý phần hồ sơ trong giai đoạn chuyển tiếp có thể khác nhau tùy quy định cụ thể mà từng địa phương đang áp dụng. Tiếp đến, hồ sơ được nộp tới cơ quan thuế quản lý trực tiếp hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tùy theo thẩm quyền xử lý đối với từng loại hồ sơ. Sau khi hồ sơ được tiếp nhận và xét duyệt, người nộp thuế sẽ nhận được quyết định chính thức về việc miễn, giảm tiền thuê đất hoặc tiền sử dụng đất từ cơ quan có thẩm quyền. Cuối cùng, đối với nghĩa vụ khai thuế thu nhập doanh nghiệp, doanh nghiệp cần chuyển sang sử dụng các mẫu biểu mới theo quy định của Thông tư 21/2026/TT-BTC khi thực hiện kê khai định kỳ.
Một số lưu ý khi áp dụng trong thực tế
Do các quy định tại Thông tư 21/2026/TT-BTC có thể tiếp tục được điều chỉnh, sửa đổi theo diễn biến của hệ thống pháp luật thuế và đất đai trong thời gian tới, người nộp thuế nên chủ động theo dõi, cập nhật thay vì chỉ dựa vào những nội dung hiện hành. Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, đúng thành phần ngay từ đầu – đặc biệt trong giai đoạn chuyển tiếp khi một số địa phương chưa thống nhất trình tự, thủ tục về đất đai – sẽ giúp hạn chế tối đa rủi ro bị trả hồ sơ hoặc chậm trễ trong quá trình xét duyệt miễn, giảm.
Đối với các trường hợp đặc thù, chẳng hạn doanh nghiệp nước ngoài có giao dịch chuyển nhượng vốn phát sinh trước thời điểm Nghị định 320/2025/NĐ-CP có hiệu lực, hoặc tổ chức đang triển khai ủy nhiệm thu tại nhiều địa bàn khác nhau, việc đối chiếu kỹ căn cứ pháp lý áp dụng cho từng tình huống cụ thể là cần thiết trước khi chuẩn bị hồ sơ hoặc điều chỉnh mức kinh phí liên quan. Khi phát sinh vướng mắc trong quá trình áp dụng, tổ chức, cá nhân nên chủ động liên hệ trực tiếp với cơ quan thuế hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương để được hướng dẫn xử lý theo đúng quy định pháp luật hiện hành.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
