Cơ sở pháp lý
Vấn đề tranh chấp đất đai hiện nay được điều chỉnh chủ yếu bởi Luật Đất đai năm 2024, đồng thời có sự bổ trợ của Bộ luật Dân sự năm 2015 đối với các nội dung liên quan đến quyền sở hữu tài sản, thừa kế và giao dịch dân sự. Theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai được xác định là tranh chấp phát sinh giữa hai hoặc nhiều bên về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Điều 236 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể cơ chế giải quyết loại tranh chấp này, đồng thời phân chia thành hai nhóm: nhóm tranh chấp mà thửa đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc các loại giấy tờ được coi là hợp lệ theo quy định) và nhóm tranh chấp đối với thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: USDAgov · Public domain
Những tình huống tranh chấp đất đai thường gặp
Trên thực tế, tranh chấp đất đai xuất hiện dưới nhiều dạng khác nhau. Một trong những trường hợp phổ biến nhất là mâu thuẫn giữa các hộ liền kề khi một bên xây dựng hàng rào, tường bao hoặc công trình lấn sang phần đất thuộc quyền sử dụng của bên kia. Bên cạnh đó, không hiếm trường hợp anh chị em trong cùng một gia đình phát sinh bất đồng liên quan đến việc phân chia thửa đất do cha mẹ để lại nhưng chưa hoàn tất thủ tục phân chia di sản theo đúng quy định. Một dạng tranh chấp khác cũng khá thường xuyên xảy ra là việc chuyển nhượng đất chỉ thông qua giấy viết tay, không thực hiện công chứng, chứng thực; đến khi người nhận chuyển nhượng tiến hành các thủ tục liên quan mới phát hiện thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận cho người khác, dẫn đến tranh chấp về quyền sử dụng.
Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã là thủ tục bắt buộc
Trước khi đưa vụ việc ra giải quyết tại Tòa án, pháp luật quy định các bên tranh chấp phải trải qua bước hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất đang xảy ra tranh chấp. Đây là thủ tục bắt buộc; nếu chưa thực hiện hòa giải tại cấp xã, đơn khởi kiện gửi đến Tòa án có thể không được thụ lý. Chỉ khi việc hòa giải không đạt kết quả, các bên mới phát sinh quyền khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để được xem xét, giải quyết theo trình tự tố tụng dân sự.
Việc hòa giải tại cấp xã do một Hội đồng hòa giải thực hiện. Thành phần Hội đồng bao gồm Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã giữ vai trò chủ trì, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức địa chính phụ trách lĩnh vực đất đai, cùng những người am hiểu về nguồn gốc và quá trình sử dụng thửa đất đang tranh chấp. Thời hạn tiến hành hòa giải được giới hạn không quá 30 ngày kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp xã nhận được đơn yêu cầu. Trường hợp hòa giải thành, kết quả hòa giải được ghi nhận thành biên bản và gửi đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm căn cứ đăng ký, cập nhật biến động đất đai theo quy định.
Trình tự, thủ tục hòa giải
Quy trình hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã thường được thực hiện theo các bước sau:
- Bên có yêu cầu nộp đơn đề nghị hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất đang tranh chấp.
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã ra quyết định thành lập Hội đồng hòa giải để tiếp nhận và xử lý vụ việc.
- Hội đồng hòa giải tổ chức xác minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và tiến hành hòa giải trong thời hạn không quá 30 ngày.
- Kết thúc quá trình làm việc, các bên cùng lập biên bản hòa giải, có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã; biên bản này được lập dù kết quả là hòa giải thành hay không thành.
- Nếu hòa giải không thành, các bên có quyền lựa chọn khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền hoặc gửi đơn khiếu nại đến cơ quan hành chính cấp trên, tùy theo tính chất của tranh chấp và quy định pháp luật tương ứng đối với từng loại việc.
Thẩm quyền giải quyết khi hòa giải không thành
Sau khi có biên bản hòa giải không thành tại Ủy ban nhân dân cấp xã, việc xác định cơ quan có thẩm quyền tiếp theo phụ thuộc vào loại tranh chấp. Đối với tranh chấp mà thửa đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ có giá trị tương đương, các bên có quyền khởi kiện trực tiếp tại Tòa án nhân dân nơi có đất. Đối với tranh chấp mà thửa đất chưa có Giấy chứng nhận, đương sự có thể lựa chọn nộp đơn yêu cầu giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân, tùy theo quy định áp dụng cho từng trường hợp cụ thể. Việc xác định đúng thẩm quyền và trình tự giải quyết ngay từ đầu giúp tránh việc hồ sơ, đơn từ bị trả lại do nộp sai nơi hoặc thiếu thủ tục hòa giải bắt buộc.
Những điểm cần lưu ý
Các bên tranh chấp cần lưu ý rằng hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã là điều kiện bắt buộc, không thể bỏ qua trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai ra Tòa án. Thời hạn hòa giải theo quy định là không quá 30 ngày; sau thời hạn này, nếu một bên không chấp hành quyết định hoặc kết luận của Ủy ban nhân dân thì có thể bị áp dụng biện pháp cưỡng chế theo trình tự pháp luật.
Bên cạnh đó, để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình trong suốt quá trình giải quyết tranh chấp, các bên nên chủ động chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng, giấy tờ thể hiện nguồn gốc đất, các chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất, cùng những tài liệu khác có giá trị chứng minh phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự và quyền tài sản. Việc chuẩn bị hồ sơ kỹ lưỡng ngay từ giai đoạn hòa giải không chỉ giúp quá trình tại Ủy ban nhân dân cấp xã diễn ra thuận lợi hơn mà còn là cơ sở quan trọng nếu vụ việc tiếp tục được đưa ra giải quyết tại Tòa án.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
