Căn cứ pháp lý
Quy định về việc đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hiện được nêu tại khoản 1 Điều 25 Nghị định 99/2022/NĐ-CP. Đây là văn bản hướng dẫn trực tiếp về đăng ký biện pháp bảo đảm, làm cơ sở để cá nhân, tổ chức xác định khi nào giao dịch bảo đảm liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền với đất phải thực hiện thủ tục đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: JLPC · CC BY-SA 3.0
Những trường hợp phải thực hiện đăng ký
Theo quy định nêu trên, không phải mọi giao dịch bảo đảm liên quan đến đất đai đều bắt buộc đăng ký, mà chỉ những trường hợp cụ thể sau đây mới thuộc diện phải đăng ký.
Thứ nhất là việc thế chấp quyền sử dụng đất. Đây là trường hợp phổ biến nhất, phát sinh khi người sử dụng đất dùng chính quyền sử dụng đất của mình làm tài sản bảo đảm cho một nghĩa vụ dân sự hoặc nghĩa vụ tín dụng.
Thứ hai là việc thế chấp nhà ở cùng các tài sản khác gắn liền với đất, với điều kiện những tài sản này đã được ghi nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận. Nói cách khác, nhà ở hay công trình xây dựng chỉ thuộc diện phải đăng ký biện pháp bảo đảm khi quyền sở hữu đối với tài sản đó đã được cơ quan nhà nước xác nhận chính thức trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ ba là việc thế chấp các loại dự án có sử dụng đất, bao gồm dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng công trình không phải là nhà ở, dự án đầu tư trong lĩnh vực nông nghiệp, dự án phát triển rừng, cũng như các dự án đầu tư khác có sử dụng đất. Điều kiện đặt ra là việc thế chấp dự án phải đi kèm đồng thời với quyền sử dụng đất mà Nhà nước đã giao có thu tiền sử dụng đất, hoặc đất được Nhà nước cho thuê theo phương thức trả tiền thuê một lần cho toàn bộ thời hạn thuê.
Thứ tư là việc đăng ký thay đổi nội dung đã đăng ký hoặc xóa đăng ký đối với ba trường hợp thế chấp vừa nêu, tương ứng các điểm a, b và c khoản 1 Điều 25 Nghị định 99/2022/NĐ-CP. Như vậy, không chỉ việc xác lập biện pháp bảo đảm lần đầu mà cả việc điều chỉnh thông tin hoặc chấm dứt hiệu lực của biện pháp bảo đảm sau này cũng phải được cập nhật thông qua thủ tục đăng ký tương ứng.
Trình tự thực hiện thủ tục đăng ký
Quá trình đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thường trải qua các bước cơ bản sau đây.
Bước một, bên có yêu cầu đăng ký, thường là bên nhận bảo đảm hoặc theo thỏa thuận giữa các bên, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định để đăng ký biện pháp bảo đảm.
Bước hai, hồ sơ được nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai, là cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và xử lý các thủ tục liên quan đến đăng ký biến động cũng như đăng ký biện pháp bảo đảm đối với đất đai.
Bước ba, trong trường hợp có phát sinh thay đổi về thông tin của bên bảo đảm hoặc về tài sản bảo đảm, người yêu cầu có quyền lựa chọn nộp đồng thời hồ sơ đăng ký biến động đất đai cùng với hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm, hoặc nộp hồ sơ đăng ký biến động trước khi tiến hành đăng ký biện pháp bảo đảm.
Bước bốn, sau khi tiếp nhận và xử lý hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc ghi nhận biện pháp bảo đảm; nếu có sự thay đổi về thông tin, cơ quan này sẽ thể hiện nội dung thay đổi đó trên Giấy chứng nhận được cấp mới.
Một số điểm cần lưu ý
Trong quá trình thực hiện, các bên liên quan cần chú ý một số điểm sau để tránh phát sinh vướng mắc không đáng có.
Một là, nếu Phiếu yêu cầu đăng ký không kê khai các nội dung liên quan đến hình dạng, kích thước hoặc diện tích của thửa đất, trong khi những thông tin này trên Giấy chứng nhận đã có biến động, thì người yêu cầu không bắt buộc phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi cho phần thông tin đó.
Hai là, đối với những trường hợp nêu trên, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ không yêu cầu các bên phải làm thủ tục đăng ký thay đổi hay xóa đăng ký, mà chỉ tiến hành xác nhận nội dung thay đổi trực tiếp trên Giấy chứng nhận.
Ba là, nếu có sự thay đổi về thông tin liên quan đến biện pháp bảo đảm nhưng các bên không thực hiện đăng ký biến động theo đúng quy định, thì trách nhiệm phát sinh từ việc này sẽ thuộc về cả bên bảo đảm lẫn bên nhận bảo đảm. Do đó, để bảo vệ quyền lợi của chính mình, các bên nên chủ động thực hiện đầy đủ và kịp thời các thủ tục đăng ký cần thiết ngay khi phát sinh thay đổi, tránh để phát sinh tranh chấp hoặc rủi ro pháp lý về sau.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
