Cơ sở pháp lý
Quốc hội đã thông qua Nghị quyết số 254/2025/QH15, ban hành các cơ chế và chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai. Nghị quyết này chính thức có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2026. Trong hệ thống Luật Đất đai hiện hành, Điều 133 quy định về việc đăng ký biến động đất đai, trong đó bao gồm cả nội dung liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Đây chính là nền tảng để Nghị quyết 254/2025/QH15 đưa ra quy định điều chỉnh, cụ thể hóa cách thức thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp trong giai đoạn tới.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: Government of Bern, Switzerland · Public domain
Điểm thay đổi cốt lõi từ ngày 01/01/2026
Theo quy định tại khoản 2 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15, kể từ ngày 01/01/2026, việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất cùng tài sản gắn liền với đất sẽ không còn được thể hiện trực tiếp bằng cách ghi chú lên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như cách làm trước đây. Thay vào đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ cập nhật toàn bộ thông tin về việc thế chấp vào cơ sở dữ liệu đất đai, mà không cần xác nhận nội dung này trực tiếp trên Giấy chứng nhận đã được cấp cho người sử dụng đất.
Riêng đối với các trường hợp phát sinh nhu cầu thay đổi nội dung thế chấp — chẳng hạn rút bớt một phần tài sản thế chấp, hoặc xóa đăng ký thế chấp — mà thông tin thế chấp trước đó đã từng được ghi nhận trên Giấy chứng nhận, cơ quan đăng ký vẫn sẽ thực hiện đồng thời hai việc: cập nhật nội dung xóa đăng ký vào cơ sở dữ liệu đất đai, đồng thời xác nhận việc xóa đăng ký ngay trên Giấy chứng nhận đó. Như vậy, quy định mới chủ yếu áp dụng cho việc đăng ký thế chấp phát sinh mới, còn việc xử lý xóa đăng ký đối với thông tin đã ghi trên Giấy chứng nhận từ trước vẫn giữ nguyên cách làm cũ, nhằm bảo đảm tính thống nhất và liên tục của hồ sơ địa chính.
Trình tự thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp
Về cơ bản, quy trình đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất vẫn được thực hiện qua các bước sau đây.
Trước tiên, người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ đăng ký thế chấp, trong đó có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng các giấy tờ, tài liệu liên quan theo yêu cầu của cơ quan đăng ký.
Tiếp đó, hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiếp nhận theo phân cấp quản lý tại địa phương.
Sau khi tiếp nhận, cơ quan chức năng sẽ tiến hành kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ và thực hiện việc cập nhật thông tin thế chấp vào cơ sở dữ liệu đất đai theo quy định mới nêu trên.
Cuối cùng, người yêu cầu đăng ký sẽ nhận được thông báo kết quả xử lý từ cơ quan có thẩm quyền, xác nhận rằng thông tin thế chấp đã được cập nhật thành công vào hệ thống dữ liệu đất đai.
Một số lưu ý dành cho người sử dụng đất
Việc chuyển từ cách ghi nhận thế chấp trực tiếp trên Giấy chứng nhận sang cập nhật vào cơ sở dữ liệu đất đai giúp hồ sơ giấy được gọn nhẹ hơn, nhưng đồng thời cũng đặt ra yêu cầu cao hơn đối với người sử dụng đất trong việc chủ động tra cứu, đối chiếu thông tin. Do thông tin thế chấp không còn thể hiện ngay trên bề mặt Giấy chứng nhận, các bên liên quan — đặc biệt là bên nhận chuyển nhượng, bên nhận thừa kế hoặc các tổ chức tín dụng nhận thế chấp — cần lưu ý kiểm tra kỹ thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai trước khi xác lập các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, nhằm tránh những rủi ro pháp lý phát sinh từ việc thiếu thông tin cần thiết.
Bên cạnh đó, người sử dụng đất cũng cần bảo đảm rằng mọi nội dung đăng ký thế chấp, thay đổi hoặc xóa đăng ký đã được cơ quan có thẩm quyền cập nhật chính xác, đầy đủ trong hệ thống dữ liệu đất đai, để tránh tình trạng sai lệch thông tin gây khó khăn khi thực hiện các thủ tục hành chính hoặc dân sự về sau, chẳng hạn như thủ tục chuyển nhượng, tặng cho hay thừa kế quyền sử dụng đất. Đồng thời, thời hạn thực hiện các thủ tục liên quan đến đăng ký, thay đổi hoặc xóa đăng ký thế chấp vẫn phải tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, không vì thay đổi cách thức ghi nhận mà được kéo dài hay bỏ qua.
Trong quá trình thực hiện, nếu phát sinh vướng mắc hoặc có tình huống cụ thể cần được hướng dẫn chi tiết, người sử dụng đất nên chủ động liên hệ với cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền tại địa phương nơi có đất để được xem xét, hỗ trợ kịp thời và chính xác theo đúng quy định pháp luật.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
