Căn cứ pháp lý và bối cảnh hợp nhất
Ngày 26/3/2026, Bộ Xây dựng đã ký công bố Văn bản hợp nhất số 20/VBHN-BXD, tập hợp thống nhất các quy định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở liên quan đến hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Đây là kết quả của việc hợp nhất hai văn bản quy phạm pháp luật đã ban hành trước đó:
- Nghị định số 98/2024/NĐ-CP, quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/8/2024;
- Nghị định số 54/2026/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định trong lĩnh vực nhà ở và kinh doanh bất động sản, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 09/2/2026.
Việc hợp nhất nhằm tạo thuận lợi cho cơ quan quản lý, chủ đầu tư, người dân trong việc tra cứu và áp dụng thống nhất các quy định pháp luật về lĩnh vực này, tránh tình trạng phải đối chiếu song song nhiều văn bản sửa đổi khác nhau.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: Trieudu · CC BY-SA 4.0
Phạm vi điều chỉnh và các nội dung được hướng dẫn chi tiết
Văn bản hợp nhất 20/VBHN-BXD hướng dẫn thi hành nhiều điều, khoản của Luật Nhà ở năm 2023 liên quan trực tiếp đến việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cụ thể gồm:
- Khoản 2 Điều 34: nội dung về các giai đoạn triển khai của một dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
- Khoản 11 Điều 60: nội dung thỏa thuận liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất phục vụ dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
- Khoản 3 Điều 63: các cơ chế ưu đãi áp dụng cho chủ đầu tư thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
- Khoản 6 Điều 68: tiêu chí và cách thức lựa chọn chủ đầu tư đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
- Khoản 6 Điều 69: hồ sơ, trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với loại dự án này;
- Điểm b khoản 7 Điều 70: cách xác định giá trị bồi thường quyền sử dụng đất và giá trị còn lại của căn hộ cho chủ sở hữu nhà chung cư;
- Khoản 8 Điều 70: việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời áp dụng cho phần diện tích không phải là nhà chung cư nhưng nằm trong khu vực chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại;
- Khoản 6 Điều 72: việc lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; việc triển khai đầu tư xây dựng dự án; việc di dời, cưỡng chế di dời chủ sở hữu, người đang sử dụng nhà chung cư; công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, bố trí chỗ ở tạm thời; cũng như trách nhiệm đóng góp kinh phí của các chủ sở hữu để đầu tư xây dựng lại nhà chung cư;
- Khoản 2 Điều 191: quy định chuyển tiếp áp dụng đối với các dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã và đang được triển khai.
Bên cạnh đó, đối với các trường hợp cưỡng chế, di dời, phá dỡ nhà chung cư nhằm thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng, hoặc trường hợp nhà đầu tư trực tiếp thỏa thuận mua, nhận chuyển nhượng toàn bộ nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất để triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà ở hay công trình khác theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, việc thực hiện sẽ tuân theo các quy định của pháp luật về nhà ở cùng các quy định pháp luật có liên quan khác.
Nguyên tắc về thu hồi đất, giao đất khi triển khai dự án
Văn bản hợp nhất phân định rõ hai hướng xử lý về đất đai tùy theo phương thức thực hiện dự án:
Thứ nhất, đối với trường hợp nhà đầu tư trực tiếp đạt được thỏa thuận với các chủ sở hữu nhà chung cư về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thì không đặt ra yêu cầu phải thực hiện các thủ tục thu hồi đất, giao đất hay cho thuê đất theo trình tự hành chính thông thường. Đây được xem là hướng xử lý dựa trên sự đồng thuận dân sự giữa các bên.
Thứ hai, đối với trường hợp dự án được triển khai theo phương thức lựa chọn chủ đầu tư, sau khi phương án bồi thường, tái định cư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật hiện hành.
Trình tự bồi thường, tái định cư và nghĩa vụ tài chính
Về thời điểm triển khai, việc bồi thường, tái định cư chỉ được phép thực hiện sau khi hội đủ hai điều kiện: dự án đã có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời đã có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư tương ứng. Quy định này nhằm bảo đảm việc bồi thường được tiến hành trên cơ sở pháp lý đầy đủ, tránh phát sinh tranh chấp do triển khai trước khi có căn cứ chính thức.
Song song đó, chủ đầu tư dự án còn có trách nhiệm thực hiện thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung, nếu có phát sinh, để làm cơ sở được giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật đất đai và pháp luật liên quan. Đây là bước không thể bỏ qua trước khi hoàn tất thủ tục pháp lý về đất đai cho dự án.
Một số lưu ý khi triển khai trên thực tế
Trong quá trình thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, một số rủi ro pháp lý thường gặp cần được lưu tâm, bao gồm khả năng không đạt được sự đồng thuận, thỏa thuận với toàn bộ các chủ sở hữu nhà chung cư, cũng như nguy cơ vi phạm các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong quá trình tổ chức thực hiện.
Bên cạnh đó, các mốc thời hạn thực hiện thủ tục hành chính cần được theo dõi sát sao để tránh tình trạng chậm trễ, ảnh hưởng đến tiến độ chung của dự án cũng như quyền lợi của các chủ sở hữu nhà chung cư.
Về hồ sơ, các bên liên quan cần chủ động chuẩn bị đầy đủ giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền sử dụng đất, phương án bồi thường và tái định cư, cùng các tài liệu chứng minh quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư, nhằm bảo đảm quá trình xét duyệt, phê duyệt được tiến hành thuận lợi, đúng trình tự pháp luật quy định.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
