Cơ sở pháp lý và bối cảnh ban hành
Nghị định 49/2026/NĐ-CP được Chính phủ ban hành để cụ thể hóa Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội, trong đó đặt ra một số cơ chế, chính sách đặc thù nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai trên thực tế. Phạm vi điều chỉnh của Nghị định bao trùm nhiều nội dung gắn liền với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, bao gồm cả việc xác nhận thay đổi thông tin trên giấy chứng nhận đã cấp trước đó, đính chính sai sót, cũng như thu hồi và hủy giấy chứng nhận trong những trường hợp cần thiết.
Điểm đáng chú ý của văn bản này là việc phân định lại thẩm quyền cấp giấy chứng nhận giữa các cấp cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, theo hướng phân cấp rõ ràng hơn cho chính quyền cấp xã và Văn phòng đăng ký đất đai, thay vì tập trung phần lớn thẩm quyền ở cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh như trước đây.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: Hidith · CC BY-SA 4.0
Nguyên tắc phân cấp thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
Theo khoản 2 Điều 14 Nghị định 49/2026, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được xác định căn cứ vào cấp cơ quan đã ban hành quyết định hành chính liên quan đến thửa đất đó, chẳng hạn quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh hoặc gia hạn thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất.
Cụ thể, nếu các quyết định hành chính nêu trên thuộc thẩm quyền của cơ quan, người có thẩm quyền ở cấp tỉnh, thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh sẽ là đơn vị trực tiếp cấp giấy chứng nhận tương ứng cho người sử dụng đất.
Ngược lại, đối với những trường hợp mà việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh hoặc gia hạn thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, hay xác định lại diện tích đất ở thuộc thẩm quyền quyết định của cơ quan, người có thẩm quyền ở cấp xã, thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ là người ký cấp giấy chứng nhận cho các trường hợp này.
Thẩm quyền của Văn phòng đăng ký đất đai
Đối với những trường hợp không phát sinh từ quyết định hành chính của cấp tỉnh hay cấp xã như đã nêu, Nghị định 49/2026 giao cho Văn phòng đăng ký đất đai thẩm quyền trực tiếp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, hoặc thực hiện việc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp trước đó.
Đây được xem là điểm mới đáng chú ý so với cơ chế vận hành trước đây, khi phần lớn công việc cấp giấy chứng nhận lần đầu vốn tập trung chủ yếu ở cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh. Kể từ ngày 31/01/2026, Văn phòng đăng ký đất đai chính thức đảm nhận việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền của mình, trong khi Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã đảm nhận việc cấp giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi trên giấy chứng nhận đã cấp đối với các trường hợp phát sinh từ quyết định hành chính cấp xã như đã trình bày ở phần trên.
Việc chuyển giao thẩm quyền cấp giấy chứng nhận lần đầu về cho Văn phòng đăng ký đất đai được kỳ vọng sẽ giúp rút ngắn các khâu trung gian trong quy trình xử lý hồ sơ, giảm tải cho cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, đồng thời tạo thuận lợi hơn cho người dân và tổ chức khi thực hiện thủ tục đăng ký đất đai tại địa phương.
Thẩm quyền đính chính, thu hồi, hủy và cấp lại giấy chứng nhận
Nghị định cũng xác lập nguyên tắc gắn thẩm quyền cấp giấy chứng nhận với trách nhiệm xử lý các vấn đề phát sinh sau đó: cơ quan nào có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đối với một trường hợp cụ thể thì cơ quan đó đồng thời có thẩm quyền đính chính khi giấy chứng nhận đã cấp có sai sót, cũng như thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp và thực hiện việc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi cần thiết.
Quy định theo hướng "thẩm quyền đi liền trách nhiệm" này giúp hạn chế tình trạng chồng chéo hoặc đùn đẩy trách nhiệm giữa các cấp cơ quan khi phát sinh sai sót trên giấy chứng nhận, hoặc khi có yêu cầu thu hồi, hủy bỏ để cấp lại giấy chứng nhận mới.
Quy trình thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu
Về trình tự chung, người sử dụng đất có nhu cầu đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cần thực hiện tuần tự các bước sau đây.
Trước hết, người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ đăng ký theo quy định pháp luật hiện hành, trong đó bao gồm các giấy tờ chứng minh nguồn gốc, quá trình sử dụng đất cùng những tài liệu liên quan khác tùy theo tính chất cụ thể của từng trường hợp.
Tiếp đó, hồ sơ được nộp tại cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận tương ứng, có thể là Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã, tùy thuộc vào việc trường hợp đó thuộc thẩm quyền cấp giấy chứng nhận của cơ quan nào theo nguyên tắc phân cấp đã trình bày ở các phần trên.
Sau khi hồ sơ được tiếp nhận và xử lý theo đúng trình tự, người sử dụng đất sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tương ứng với kết quả giải quyết từ cơ quan có thẩm quyền.
Một số lưu ý khi thực hiện thủ tục
Người sử dụng đất và các tổ chức có liên quan nên chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, chính xác ngay từ đầu, bởi hồ sơ còn thiếu sót hoặc chưa đúng quy định có thể khiến việc xem xét, cấp giấy chứng nhận bị kéo dài hoặc phải bổ sung, hoàn thiện nhiều lần trước khi được giải quyết dứt điểm.
Thời gian giải quyết hồ sơ trên thực tế có thể không giống nhau giữa các trường hợp, tùy vào mức độ phức tạp của từng hồ sơ, khối lượng công việc tại từng địa phương, cũng như sự phối hợp giữa các cơ quan liên quan trong quá trình xác minh nguồn gốc và hiện trạng sử dụng đất.
Bên cạnh đó, do thẩm quyền cấp giấy chứng nhận hiện được phân định theo cấp cơ quan đã ban hành quyết định hành chính ban đầu đối với thửa đất, người sử dụng đất nên xác định rõ trường hợp của mình thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan nào — cấp tỉnh, cấp xã hay Văn phòng đăng ký đất đai — trước khi nộp hồ sơ, nhằm tránh nộp không đúng nơi tiếp nhận và mất thêm thời gian chuyển hồ sơ giữa các cơ quan.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
