Căn cứ pháp lý được viện dẫn
Nhiều người dân và tổ chức đã phản ánh đến cơ quan quản lý đất đai về sự khác biệt giữa quy định diện tích tối thiểu khi tách thửa đất theo Quyết định 100/2024/QĐ-UBND của Thành phố Hồ Chí Minh so với quy định chung của Luật Đất đai hiện hành. Vấn đề tách thửa, hợp thửa đất được điều chỉnh trực tiếp bởi Điều 220 Luật Đất đai. Bên cạnh đó, Nghị quyết 254/2025/QH15 đã bổ sung thêm một số nội dung mới nhằm tháo gỡ những vướng mắc phát sinh trong quá trình áp dụng quy định về tách thửa, hợp thửa trên thực tế.
Theo khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền căn cứ vào nội dung đã nêu tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 của cùng điều luật, kết hợp với các quy định pháp luật liên quan khác cũng như phong tục, tập quán tại từng địa phương, để ban hành quy định cụ thể về điều kiện và diện tích tối thiểu cho việc tách thửa, hợp thửa áp dụng riêng cho từng loại đất. Song song đó, khoản 3 Điều 13 Nghị quyết 254/2025/QH15 xác lập nguyên tắc ưu tiên áp dụng: trong trường hợp nội dung của nghị quyết này khác với quy định của luật khác về cùng một vấn đề, thì quy định của Nghị quyết 254/2025/QH15 sẽ được ưu tiên thực hiện.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: Mahiapa · Public domain
Phân tích vướng mắc phát sinh từ Quyết định 100/2024/QĐ-UBND
Quyết định 100/2024/QĐ-UBND, được Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ban hành ngày 31/10/2024, quy định cụ thể về điều kiện tách thửa, điều kiện hợp thửa đất cũng như mức diện tích tối thiểu được phép tách trên địa bàn thành phố.
Nếu nội dung của quyết định này có điểm chưa thống nhất với quy định tại Điều 220 Luật Đất đai, cũng như với nội dung bổ sung tại khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15, thì hướng xử lý được khuyến nghị là người dân, tổ chức có thể gửi ý kiến, kiến nghị trực tiếp đến Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh để cơ quan này xem xét, sửa đổi hoặc bổ sung cho phù hợp với quy định của văn bản pháp luật cấp cao hơn. Ngược lại, nếu Quyết định 100/2024/QĐ-UBND không có nội dung trái với các quy định pháp luật nêu trên, thì tổ chức, cá nhân vẫn tiếp tục thực hiện theo quyết định này khi làm thủ tục tách thửa tại địa phương.
Điều kiện tách thửa, hợp thửa đất theo Luật Đất đai
Điều 220 Luật Đất đai đặt ra khung nguyên tắc chung, áp dụng thống nhất trên phạm vi cả nước, về điều kiện để một thửa đất được phép tách hoặc hợp. Theo đó, thửa đất dự kiến tách hoặc hợp phải đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận này còn trong thời hạn sử dụng và thửa đất không thuộc diện đang có tranh chấp. Bên cạnh đó, thửa đất hình thành sau khi tách phải bảo đảm có lối đi ra vào, kết nối phù hợp với hệ thống giao thông công cộng, cũng như hệ thống cấp nước, thoát nước tại khu vực.
Ngoài các điều kiện chung nêu trên, diện tích của từng thửa đất sau khi tách còn phải đáp ứng mức tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định, căn cứ theo thẩm quyền đã được trao tại khoản 4 Điều 220 như đã phân tích ở phần trên. Đây chính là lý do vì sao mỗi địa phương, trong đó có Thành phố Hồ Chí Minh, có thể ban hành mức diện tích tối thiểu tách thửa riêng, với điều kiện không trái với nguyên tắc và điều kiện đã được Luật Đất đai cùng Nghị quyết 254/2025/QH15 xác lập.
Trình tự thực hiện thủ tục tách thửa đất
Người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa thường thực hiện tuần tự các bước sau đây.
Bước một, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, trong đó bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng các giấy tờ, tài liệu liên quan khác theo yêu cầu của cơ quan tiếp nhận.
Bước hai, đối chiếu và bảo đảm thửa đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện đã nêu tại Điều 220 Luật Đất đai, bao gồm cả điều kiện về diện tích tối thiểu theo quy định riêng của địa phương nơi có đất.
Bước ba, sau khi hồ sơ và điều kiện đã hoàn tất, người sử dụng đất nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền, thông thường là Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.
Bước bốn, cơ quan tiếp nhận tiến hành xem xét, thẩm định hồ sơ và giải quyết theo quy trình nội bộ đã quy định.
Bước năm, sau khi nhận được kết quả, người sử dụng đất thực hiện các thủ tục còn lại để hoàn tất việc tách thửa, trong đó có việc cập nhật, chỉnh lý biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Một số lưu ý khi chuẩn bị hồ sơ tách thửa
Hồ sơ không đầy đủ hoặc thửa đất không đáp ứng đủ điều kiện theo quy định là những nguyên nhân phổ biến khiến thủ tục tách thửa bị kéo dài hoặc bị từ chối giải quyết. Thời hạn xử lý hồ sơ cụ thể do cơ quan có thẩm quyền tại từng địa phương ấn định, vì vậy người sử dụng đất nên chủ động liên hệ trực tiếp để nắm rõ thời hạn áp dụng cho trường hợp của mình.
Để tránh phát sinh vướng mắc trong quá trình thực hiện, người sử dụng đất nên chuẩn bị trước các giấy tờ cần thiết như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ quy hoạch khu vực có liên quan, cùng những tài liệu khác theo yêu cầu cụ thể của cơ quan tiếp nhận hồ sơ tại địa phương. Trường hợp phát hiện quy định của địa phương, như Quyết định 100/2024/QĐ-UBND, có nội dung chưa thống nhất với Luật Đất đai hoặc với Nghị quyết 254/2025/QH15, người dân hoàn toàn có quyền gửi phản ánh, kiến nghị đến cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền để được xem xét, hướng dẫn cụ thể theo từng trường hợp thực tế phát sinh.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
