Căn cứ pháp lý
Nội dung tham khảo dưới đây dựa trên hai văn bản quy phạm pháp luật đang có hiệu lực: Luật Quản lý thuế năm 2019 (Điều 44 quy định về thời hạn nộp hồ sơ khai thuế) và Nghị định số 68/2026/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 05/3/2026, quy định về chính sách thuế và công tác quản lý thuế áp dụng đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh (cụ thể tại Điều 8 và khoản 4 Điều 4).
Minh họa: Doanh nghiệp & hộ kinh doanh — Ảnh: Paul Hield · CC0
Trách nhiệm khai thuế thay khi thuê bất động sản của cá nhân
Khi một tổ chức đi thuê bất động sản thuộc sở hữu của cá nhân, nghĩa vụ kê khai và nộp thuế không mặc nhiên chuyển sang bên thuê. Theo Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, tổ chức chỉ phải đứng ra khai thuế, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê trong trường hợp hai bên đã thỏa thuận rõ trong hợp đồng thuê rằng bên đi thuê là người thực hiện việc khai và nộp thuế thay. Nói cách khác, đây là nghĩa vụ phát sinh từ sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng, chứ không phải nghĩa vụ đương nhiên áp dụng cho mọi giao dịch thuê bất động sản có yếu tố cá nhân.
Cách xác định thời hạn nộp hồ sơ khai thuế theo kỳ thanh toán
Điểm mà nhiều tổ chức, cá nhân còn lúng túng là thời hạn nộp hồ sơ khai thuế không cố định theo tháng dương lịch, mà phụ thuộc vào kỳ thanh toán tiền thuê được ghi nhận trong hợp đồng. Cụ thể như sau:
- Nếu hợp đồng thỏa thuận thanh toán tiền thuê theo từng tháng, hồ sơ khai thuế phải được nộp chậm nhất vào ngày 20 của tháng liền kề sau tháng phát sinh kỳ thanh toán.
- Nếu hợp đồng thỏa thuận thanh toán theo quý, thời hạn nộp hồ sơ là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên thuộc quý kế tiếp.
- Nếu việc thanh toán được thực hiện định kỳ 3 tháng một lần hoặc 6 tháng một lần, nhưng các kỳ thanh toán này không trùng khớp với các mốc quý dương lịch (quý I, II, III, IV trong năm), thì không áp dụng hai cách tính nêu trên; thời hạn kê khai trong trường hợp này được xác định theo quy định chung tại Điều 44 Luật Quản lý thuế 2019.
Do đó, trước khi tính thời hạn nộp hồ sơ, tổ chức hoặc cá nhân liên quan cần đối chiếu chính xác kỳ thanh toán ghi trong hợp đồng thuê với từng nhóm trường hợp nêu trên, tránh xác định sai mốc thời gian dẫn đến việc nộp hồ sơ trễ hạn ngoài ý muốn.
Mức giảm trừ dành cho cá nhân có bất động sản cho thuê
Bên cạnh quy định về thời hạn khai thuế, khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP còn đặt ra một chính sách giảm trừ đáng chú ý dành cho cá nhân có tài sản cho thuê. Theo quy định này, cá nhân cho thuê bất động sản được trừ một khoản tối đa 1 tỷ đồng trước khi tính thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ hoạt động cho thuê. Khoản giảm trừ nói trên có thể áp dụng cho một hợp đồng cho thuê duy nhất, hoặc được phân bổ cho nhiều hợp đồng cho thuê khác nhau mà cùng một cá nhân đang có, tuy nhiên tổng mức được giảm trừ trong một năm không được vượt quá 1 tỷ đồng. Quy định này góp phần giảm bớt gánh nặng thuế cho những cá nhân có doanh thu cho thuê bất động sản ở mức vừa và nhỏ.
Trình tự các bước thực hiện
Để tuân thủ đúng các quy định nêu trên, tổ chức hoặc cá nhân có liên quan nên thực hiện lần lượt theo các bước sau:
- Rà soát kỹ hợp đồng thuê bất động sản để xác định chính xác kỳ thanh toán tiền thuê đã thỏa thuận (theo tháng, theo quý, hay theo chu kỳ 3 tháng/6 tháng không trùng quý dương lịch).
- Căn cứ vào kỳ thanh toán đã xác định ở bước trên, đối chiếu với các mốc thời hạn tương ứng đã trình bày để tính ra ngày cuối cùng phải nộp hồ sơ khai thuế.
- Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khai thuế theo biểu mẫu và quy định hiện hành, bảo đảm thông tin khai báo khớp với nội dung hợp đồng và doanh thu thực tế phát sinh.
- Nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp trước hoặc đúng thời hạn đã xác định, tránh để xảy ra tình trạng chậm nộp so với quy định.
Một số lưu ý khi áp dụng
Chính sách thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản, bao gồm cả cách xác định thời hạn khai thuế và mức giảm trừ nêu trên, có thể được sửa đổi, bổ sung theo thời gian khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành văn bản mới. Vì vậy, tổ chức và cá nhân liên quan cần chủ động cập nhật quy định hiện hành tại thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế, thay vì áp dụng một cách máy móc, cứng nhắc. Việc chậm nộp hồ sơ khai thuế so với thời hạn luật định tiềm ẩn rủi ro bị xử phạt vi phạm hành chính về thuế; do đó, các bên nên chuẩn bị hồ sơ, tài liệu liên quan từ sớm, đồng thời theo dõi sát kỳ thanh toán tiền thuê theo hợp đồng để chủ động nộp hồ sơ đúng hạn, hạn chế tối đa rủi ro pháp lý phát sinh.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
