Căn cứ pháp lý
Việc xác định điều kiện về nhà ở khi đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội hiện được điều chỉnh bởi hệ thống văn bản gồm: Luật Nhà ở năm 2014, Luật Nhà ở năm 2023, Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Nghị định số 261/2025/NĐ-CP ngày 10/10/2025 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, Nghị định số 54/2026/NĐ-CP ngày 09/02/2026 tiếp tục sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, và Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.
Minh họa: Đất đai & nhà ở — Ảnh: trungydang · CC BY 3.0
Nguyên tắc chung về điều kiện nhà ở và thu nhập
Theo quy định tại Điều 76 và Điều 78 Luật Nhà ở 2023, một cá nhân chỉ được xem xét mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội khi vừa thuộc nhóm đối tượng được thụ hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, vừa đáp ứng đồng thời hai nhóm điều kiện: điều kiện về nhà ở và điều kiện về thu nhập. Hai nhóm điều kiện này áp dụng song song, nghĩa là thiếu một trong hai thì hồ sơ chưa đủ căn cứ để được xét duyệt.
Điều kiện riêng đối với cán bộ, công chức, viên chức
Đối với nhóm đối tượng thứ 8 nêu tại khoản 8 Điều 76 Luật Nhà ở 2023 — tức cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức — điều kiện về nhà ở được xác định theo ba tiêu chí cần thỏa đồng thời:
- Chưa có quyền sở hữu nhà ở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án nhà ở xã hội mà người đó đăng ký mua hoặc thuê mua;
- Chưa từng được mua hoặc thuê mua bất kỳ căn nhà ở xã hội nào trước đó;
- Chưa từng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào, tại bất kỳ địa phương nào.
Điểm đáng lưu ý là quy định không đòi hỏi tuyệt đối "không có nhà". Trường hợp người đăng ký đã có nhà ở thuộc sở hữu nhưng diện tích nhà ở tính bình quân theo đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích tối thiểu do pháp luật quy định, người đó vẫn được xem là đáp ứng điều kiện về nhà ở để tiếp tục xét các điều kiện còn lại.
Trường hợp nhà ở xa nơi làm việc
Thực tế phát sinh không ít trường hợp người lao động, cán bộ, công chức, viên chức tuy đã có nhà ở ổn định nhưng nơi ở lại cách xa địa điểm làm việc, gây khó khăn cho việc đi lại hằng ngày. Để giải quyết vướng mắc này, khoản 2 Điều 9 Nghị quyết số 201/2025/QH15 giao Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thẩm quyền quy định cụ thể về vấn đề này. Theo đó, nếu đáp ứng các tiêu chí cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án ban hành, người đã có nhà ở nhưng nhà ở đó nằm cách xa nơi làm việc vẫn có thể được xem xét mua nhà ở xã hội. Do mỗi địa phương có thể quy định khác nhau về khoảng cách cụ thể và cách thức xác minh, người có nhu cầu cần tìm hiểu văn bản hướng dẫn của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi dự kiến mua nhà để nắm rõ tiêu chí áp dụng cho trường hợp của mình.
Trình tự thực hiện
Quá trình xác nhận điều kiện về nhà ở để mua, thuê mua nhà ở xã hội thường trải qua các bước sau:
- Rà soát, đối chiếu bản thân với các nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội theo Điều 76 Luật Nhà ở 2023.
- Tự kiểm tra điều kiện về nhà ở hiện có, gồm việc xác minh chưa có quyền sở hữu nhà ở tại tỉnh, thành phố nơi có dự án đăng ký mua, cũng như các tiêu chí liên quan đến diện tích bình quân đầu người (nếu đã có nhà) hoặc khoảng cách tới nơi làm việc (nếu thuộc trường hợp áp dụng theo quy định địa phương).
- Chuẩn bị hồ sơ đăng ký, trong đó có các giấy tờ, tài liệu chứng minh điều kiện về nhà ở và điều kiện về thu nhập theo danh mục do Nghị định số 100/2024/NĐ-CP và các nghị định sửa đổi, bổ sung quy định.
- Nộp hồ sơ tại cơ quan, chủ đầu tư hoặc đơn vị có thẩm quyền tiếp nhận theo quy định của dự án nhà ở xã hội cụ thể.
- Theo dõi, chờ kết quả xét duyệt và đối chiếu hồ sơ từ cơ quan chức năng hoặc chủ đầu tư dự án.
Một số lưu ý khi xác nhận điều kiện
Một điểm dễ gây nhầm lẫn là việc một hộ gia đình, cá nhân đã nhận bồi thường bằng đất ở tái định cư không đương nhiên đồng nghĩa với việc đã được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức theo quy định pháp luật về nhà ở xã hội. Đây là hai chế định pháp lý khác nhau, cần được xem xét, đối chiếu riêng biệt khi thẩm định hồ sơ, tránh nhầm lẫn dẫn đến việc bị loại hồ sơ oan hoặc xác nhận sai điều kiện.
Do hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành liên tục được sửa đổi, bổ sung qua Nghị định số 261/2025/NĐ-CP và Nghị định số 54/2026/NĐ-CP, các mốc thời hạn nộp hồ sơ cũng như danh mục giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở và thu nhập có thể được điều chỉnh theo từng giai đoạn. Người có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội nên chủ động cập nhật hướng dẫn thực hiện tại thời điểm nộp hồ sơ, đồng thời liên hệ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án để được hướng dẫn cụ thể, nhất là đối với các trường hợp đặc thù như nhà ở cách xa nơi làm việc theo Nghị quyết số 201/2025/QH15.
Nội dung bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Để được tư vấn cụ thể cho từng trường hợp, vui lòng liên hệ với Luật An Dân Việt hoặc cơ quan có thẩm quyền.
